investir dans l'immobilier: oui mais !

Beaucoup d’entre nous sont sollicités par mail ou par téléphone pour payer moins d’impôt sur le revenu. Et la recette magique c’est d’investir dans l’immobilier avec un gros coup de pouce de l’Etat. Il existe plusieurs dispositifs mais on ne va parler que d’un seul celui que les classes moyennes utilisent le plus. Aujourd’hui, il s’appelle PINEL, hier DUFLOT, auparavant SCELLIER ou encore ROBIEN. La liste est longue mais le schéma est le même. Vous achetez un bien immobilier en neuf, vous le louer, vous déduisez de vos impôts le montant d’une partie de votre achat et on vous dit que votre prêt d’acquisition sera financé par la perception de vos loyers .A la fin de l’opération, vous vous retrouver avec un patrimoine immobilier, qui apparemment ne vous a rien couté ou presque rien.

Et c’est ce que l’on a promis à ces investisseurs ?

Oui, ils ont été démarchés avec de tels arguments.

Mais ils ont été trompés ?

Effectivement, ils ont acheté un bien immobilier  à un prix exorbitant par rapport au prix de marché. On leur a promis une rentabilité qui était gonflée dans des villes comme Saint Godens, Auch, Limoges, Castre, villes où il y a eu une surproduction de logements. Donc pour louer et encore quand on a la chance de trouver un locataire, il faut baisser les prix de loyers par rapport à la simulation faites par le vendeur, qui pour faire chic s’appelle souvent  spécialiste du patrimoine.

Mais ces investisseurs, ils n’ont pas pris conseil auparavant, vérifié ce qu’on leur promettait ?

Souvent, non. Et pire, ils ne se sont pas déranger sur place pour voir la construction et prendre la température du quartier. Ni prendre des renseignements sur la moralité et la réputation des vendeurs. Ils ont fait confiance et se sont émerveillé à l’idée de ne payer moins ou plus du tout d’impôt.

Et cela a été le début de l’enfer…

Oui, Ionesco disait « caresser un cercle et il deviendra vicieux ». Ils ne se sont pas posés les bonnes questions et ont été trompés. Sans locataires, vous devez rembourser l’économie d’impôt. Puis vous vendez avec une décote qui va jusqu’à 60% du bien et vous devez solder votre prêt. C’est le cercle vicieux. Ces investisseurs demandent à la justice à juste titre, l’annulation de la vente et celles des contrats de crédit.

Cela veut dire que toute la défiscalisation immobilière est une arnaque ?

Non à condition de s’adresser à un commercialisateur qui a bonne réputation. A condition d’investir au prix du marché. A condition de vérifier qu’il existe bel et bien une demande locative solvable. A condition de se rendre sur place pour vérifier tout ce qui a été promis. A condition aussi de faire vérifier les projections financière et les calculs de rentabilité. Je vous l’accorde cela fait beaucoup de « à condition ». Mais on n’achète pas un bien immobilier et 20 ans de crédit sur un coin de table sans réfléchir.