Logement : comment l'Allemagne évite la bulle immobilière

En
Allemagne, seuls 46 % des ménages sont propriétaires de leur logement ; à
Berlin, le chiffre tombe même 15 %. Dans la capitale le prix du m2 à la location
est de 7,20 € seulement et il a pourtant augmenté de 30 % ces trois dernières années !
Quant au prix de vente des appartements, il tourne en moyenne en Allemagne
autour de 2.050 € le m2 contre 2.500 € en France. Et si l'on compare les deux
capitales, c'est un fossé qui se creuse d'un seul coup : 2.200€ le m2 à
Berlin contre 8.500€ à Paris. On comprend donc que les Allemands ne soient pas
trop préoccupés de leur logement.

Une volonté politique forte

Alors
qu'est-ce qui fait que l'Allemagne ne connaisse pas de bulle immobilière ? Selon
l'architecte de l'agence berlinoise  AGP,
Alain Guigonis, l'Allemagne a toujours beaucoup construit. Après la guerre,
c'était évidemment nécessaire, mais aussi dans les années 70, et encore
aujourd'hui. L'architecte précise que Berlin, par exemple, a racheté beaucoup
de logements HLM de l'ancienne RDA pour les transformer en immeubles à bas prix.
Selon lui, Munich dont le prix au m2 est de 4.500 €, a mis 160 millions
d'euros sur la table l'an dernier, Hambourg (3.300 € du m2) 100 millions
et Berlin 100 millions également mais pas avant 2014. "Le secteur de
la construction de logement a toujours été un secteur très porteur
économiquement en Allemagne et accompagné d'une volonté politique très forte  au point que l'offre a parfois dépassé la
demande ", précise Alain Guigonis.

 Le
paradis des locataires

Mais
la volonté politique ne suffit pas à expliquer cette relative stabilité sur le
marché allemand. Une des composantes importante, c'est l'encadrement de ce
marché. Pour Arnaud Schott, de l'agence Aden Immobilier, qui est spécialisée
dans la vente aux français d'appartements berlinois, le locataire ici est extrêmement
protégé. Les loyers, précise t-il, ne peuvent pas dépasser les 15 %
d'augmentation sur 5 ans, d'une part, et d'autre part, ne doivent pas dépasser
non plus les 10 % du prix moyen du quartier. Un prix moyen surveillé de
très près par les associations de locataires, très puissantes ici, et répercuté
dans le Mietspiegel,  "le miroir des loyers". Il faut aussi savoir
que les baux sont illimités et transmissibles aux enfants et que, seule la
reprise par le propriétaire ou ses proches, permet de se séparer de son
locataire. Et encore.....

Des banques très circonspectes

Pour
réguler le marché, s'ajoutent à cela des banques qui ne prêtent pas sans qu'on
leur montre patte blanche. Jamais ici vous n'obtiendrez qu'une banque vous
prête la totalité de votre achat plus les frais comme cela peut être le cas en France,
constate Arnaud Schott. Les banques sont frileuses, elles ne prêtent que 60
à 80 % de l'opération, et sont un facteur de régulation, renchérit Alain Guigonis.

Néanmoins, le marché allemand augmente aussi,3,
5 % en 2010 et  5, 5 % en 2011, et encore
davantage à Berlin où 70 % des appartements sont achetés par des étrangers qui
mettent leur argent à l'abri en Allemagne, un pays à l'économie florissante.
Autre phénomène pour expliquer cette hausse et ce début de risque de bulle dans
les grandes villes, le vieillissement de la population. Les retraités
allemands, ou ceux qui vont le devenir, commencent à comprendre que, dans un
pays qui ne fait plus assez d'enfants, les retraites sont loin d'être assurées pour
l'avenir et qu'après la fin de l'activité professionnelle, leur revenu va
s'effondrer, ce qui signifie bien sur des difficultés à payer un loyer ou même
à acheter. Donc, ils s'y mettent .

Mais
le parc allemand est important, la démographie en baisse va libérer de nouveaux
logements et tarir la demande. Le risque de bulle en Allemagne est donc encore
très, très loin. Dans le quartier de Mitte, au centre de Berlin, les prix
commencent même à baisser un peu. 2,7 % de moins relevés dans les dernières
annonces du site en ligne Immobilien Scout24. Quand on sait qu'en plein cœur de
la capitale, l'équivalent de Saint-Germain-des-Prés, un studio de 30 m2,
cuisine et salle de bain séparée, refait à neuf, est vendu moins de 100.000
€, les parisiens ont encore de quoi rêver. Selon le cofondateur d'Aden
Immobilier, Arnaud Schott, à salaire égal, un berlinois dispose de trois
plus de pouvoir d'achat immobilier qu'un parisien.