Robien, Scellier... où quand l'investissement locatif devient un placement à risques

Un foyer sur 5 ayant misé depuis 2004 sur l’investissement locatif défiscalisé est aujourd’hui en difficulté financière, soit quelque 100.000 ménages. C’est le constat dressé par l’association de consommateurs UFC-Que Choisir, sept ans après le lancement du dispositif Robien et deux ans après l’entrée en vigueur de la loi Scellier.

Et la déconvenue est d’autant plus brutale que les avantages promis par ces dispositifs étaient attractifs.
La loi Robien (en vigueur entre 2003 et fin 2009) permettait aux propriétaires de logements neufs destinés à la location et situés en France de déduire de leurs revenus fonciers un amortissement calculé sur le prix d'acquisition ou le coût de construction, et donc de bénéficier d'une réduction d'impôts importante.
Même principe pour le dispositif Scellier (en vigueur depuis 2009), sous réserve là aussi que le bailleur loue son bien pendant une période de 9 ans, avec cependant un certain plafond fixé par l’Etat à ne pas dépasser.

Mais dans les faits, la rentabilité promise par les promoteurs est loin d’être au rendez-vous. Il y a "une inadéquation grandissante des loyers maxima Scellier supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché", souligne ainsi une enquête d’Immogroup Consulting. Le cabinet d’études constate également "une suroffre dans plusieurs communes ou agglomérations". Ainsi, des villes comme Mulhouse, Carcassonne ou encore Nancy, se retrouvent avec trop de logements et pas assez de locataires (voir la carte Cartographie des risques locatifs / Avril 2010 - PDF ).

Conséquence, des appartements qui ne se louent pas, ou pas autant que promis, et des propriétaires-bailleurs qui se retrouvent dans l’incapacité de rembourser leurs crédits. "En quatre ans, il y 30.000 personnes de plus en situation de surendettement immobilier en France", explique Erwan Seznec de l’UFC-Que Choisir qui conseille d’y réfléchir à deux fois avant d’investir dans la pierre. "La question n’est pas de savoir où on ne doit pas investir mais plutôt dans quelles villes on peut encore le faire sans risque", explique-t-il. "Dans la tranche des villes françaises de 20.000 à 70.000 habitants, il faut être extrêmement prudent", poursuit-il.

Quant aux investisseurs qui avaient misé sur la revente de leur bien immobilier, là encore, c’est la douche froide. Les logements achetés neufs il y a neuf ans (durée minimum pendant laquelle il faut louer son bien pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal) ont dans la plupart des cas été surévalués par les promoteurs. Aujourd’hui, ils se revendent beaucoup moins chers. Un phénomène accentué par la crise économique et particulièrement visible dans le cadre du programme Robien, lancé en 2003.

Cécile Mimaut.