Vidéo Viager : "Ils ont un âge, une espérance de vie statistique", quand un acheteur s'intéresse plus aux mathématiques qu'à l'état de santé des vendeurs

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Viager : le barème Daubry
Envoyé spécial / France 2
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France Télévisions

Près de 10 000 retraités ont choisi de vendre leur maison en viager en 2021, un chiffre en augmentation de 10% par an. Ils y voient un moyen de rester vivre le plus longtemps possible à leur domicile, grâce à une rente mensuelle versée par l'acquéreur. Comment fonctionne le viager ? Le 19 mai 2022, "Envoyé spécial" se penche sur ce dispositif un peu complexe.

Pour l'acquéreur, le prix d'un bien en viager se décompose en deux parties : d'une part une rente mensuelle, d'une autre une somme au comptant, appelée le "bouquet". Plus ce bouquet est important, moins la rente mensuelle le sera. Le viager séduit les acheteurs plutôt fortunés : le bouquet se payant "cash", il n'est pas possible d'emprunter.

Pascal Larbier, 52 ans, est chef d'entreprise. Ce patron d'une société informatique mise sur le viager pour augmenter son patrimoine. Depuis 2017, il a déjà acheté quatre biens de cette façon. Dans cet extrait d'"Envoyé spécial", avec un agent immobilier, il étudie l'éventualité d'un cinquième achat. Il s'agit d'un appartement pour lequel il verserait un bouquet de 140 000 euros. La rente mensuelle demandée est de 992 euros, à laquelle il faut ajouter les charges de l'appartement, soit "1 220 euros à sortir tous les mois". Mais pendant combien de temps ? Comment estimer la durée théorique de la période pendant laquelle il paiera cette rente ?

Le barème Daubry, un calcul basé sur l'espérance de vie statistique

Pour calculer cette durée, il existe un barème, le barème Daubry. Il se base sur les données d'espérance de vie fournies par les compagnies d'assurance et l'INSEE. Pour une femme de 81 ans et un homme de 78 ans, comme c'est le cas du couple de vendeurs, la table indique une espérance de vie de 13,2 ans. "En théorie, statistiquement, le dernier vivant du couple vivra encore pendant treize ans", explique l'agent immobilier.

Avec le problème moral qu'elle peut poser, car elle dépend de la durée de vie des vendeurs, la vente en viager souffre encore d'une mauvaise image. Mais ce calcul mathématique soulage la conscience de l'acquéreur potentiel : "Imaginez que pendant une visite, je commence à m'intéresser à l'état de santé des gens que j'ai en face de moi... ça deviendrait un truc super malsain ! Je ne m'intéresse qu'aux mathématiques : ils ont un âge, une espérance de vie statistique, et on s'arrête là !", se rassure Pascal.

Extrait de "Viager, la bonne affaire ?", un reportage à voir dans "Envoyé spécial" le 19 mai 2022.

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