La baisse des loyers est-elle vraiment une bonne nouvelle ?

Ils ont progressé de 1,6% en 2011, mais la courbe prend une autre allure en ce début 2012. Sur janvier et février 2012, les loyers en France connaissent en légère baisse, de 0,1%, selon une étude de l'observatoire Clameur (qui regroupe réseaux d'agences et professionnels de l'immobilier) publiée mardi 6 mars. "La tendance devrait perdurer tout au long de l'année", anticipe Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université  Paris X-Nanterre et auteur de l'étude, interrogé par FTVi. 

De quoi faire sourire les locataires alors qu'entre 1998 et 2012, les loyers ont augmenté de 2,9% par an en moyenne. Mais derrière cette baisse en apparence réjouissante se cache une grande disparité en fonction des régions et de la taille des logements. 

1. Pourquoi les loyers baissent ?

Le scénario de recul est "comparable à celui du début de l'année 2009", année au cours de laquelle les loyers s'étaient stabilisés, sous l'effet de la crise financière générée par la faillite en 2008 de la banque américaine Lehman Brothers.

En cause cette fois : la crise économique et l'allongement du délai de vacance d'un logement entre deux locataires. "Quand l'économie va mal, il en va de même pour le marché locatif privé. Le pouvoir d'achat est en berne, on craint pour son emploi, le moral des ménages est au plus bas... Résultat : les projets de mobilité résidentielle sont abandonnés", explique Michel Mouillart. Autrement dit, les locataires déménagent moins. En janvier et février 2012, seuls 26,1% des locataires ont changé d'habitation alors que plus d'un quart le font en temps normal (27,5% en 2011 et 30% en 2004). 

2 . Cela va-t-il durer ?

Pour l'économiste spécialiste de l'immobilier, le marché de l'immobilier est face à un "mouvement de fond". L'année devrait être médiocre en terme de mobilité résidentielle, d'activité. Michel Mouillart prévoit donc "une stagnation ou une très faible progression des loyers".

3. Est-ce forcément une bonne nouvelle ?

Ce coup d'arrêt à l'augmentation des loyers peut réjouir les locataires mais elle est à "double tranchant" pour le marché immobilier, selon le professeur d'économie qui évoque une "nouvelle moyennement bonne". "En apparence, on peut s'en satisfaire. Mais des loyers en baisse sont synonymes d'un marché déprimé", insiste le spécialiste de l'immobilier. Moins de logements disponibles sont alors mis sur le marché et les difficultés pour en trouver un nouveau sont accrues.

Deuxième effet négatif pointé par l'économiste : "Si les loyers baissent, la capacité à réaliser des travaux par les propriétaires bailleurs est remise en question. Cela signifie donc que l'amélioration et l'entretien du patrimoine fléchissent." Les conditions de logements de ménages ne s'améliorent donc pas.

4. Y a-t-il des disparités régionales ?

Le loyer moyen s'établit aujourd'hui à 12,40 euros le m2 (hors charges) contre 12,50 euros le m2 en 2011. Mais cette moyenne cache des différences selon les régions.

Les loyers sont en baisse dans 52,5% des villes de plus de 60 000 habitants, contre 31,3% en 2011. Ainsi, ils reculent à Rennes (-3,9%), Bordeaux (-2,6%), Toulouse (-2,7%), Marseille (-0,7%), Caen (-3%), Cannes (-3%). Ils chutent même de 5% en Basse-Normandie, en Haute-Normandie et dans le Limousin. Même à Paris, où le marché est très tendu, les loyers affichent une baisse de 0,6% sur janvier et février 2012.

Mais ce n'est pas le cas partout. Des villes comme Lille (+2,7%), Besançon (+1%), Nantes (+0,6%) ou Clermont-Ferrand (+4,2%) voient leurs loyers augmenter au début 2012. Le record se trouve à Niort où ils ont grimpé de 9%. Ils progressent de l’ordre de 1% en Alsace, en Auvergne, en Bretagne, dans le Centre, en Ile-de-France et en Paca et de plus de 2% dans le Nord-Pas-de-Calais.

5. Tous les logements sont-ils concernés ?

La baisse des loyers concerne essentiellement les petites surfaces. Les studios et les une pièce affichent un recul de 1,5% (il faut compter en moyenne 444 euros pour un studio en France début 2012). Celui des deux pièces tombe de 0,4%. En revanche, les loyers des grands appartements, trois, quatre et cinq pièces, sont en augmentation : +3,8% pour les cinq pièces, plus rares sur le marché, et +1,7% pour les quatre pièces. En moyenne, en France, louer un 5 pièces revient à 1 086 euros par mois.

Autre explication à cette différence de loyers selon la taille des logements : la capacité à payer. Les locataires de petits logements ont généralement moins les moyens que les autres. Ainsi, de plus en plus de propriétaires de petites surfaces ne prennent pas le risque de perdre leurs locataires en augmentant les loyers en temps de crise.