Encadrement des loyers : "C'est au locataire de faire la démarche"

FRANCE - Le décret est entré en vigueur ce mercredi et concerne 38 agglomérations. Comment s'assurer qu'il sera bien respecté ? Pas si simple...

Rennes fait partie des 38 agglomérations soumises au décret sur l\'encadrement des loyers, à partir du 1er août 2012.
Rennes fait partie des 38 agglomérations soumises au décret sur l'encadrement des loyers, à partir du 1er août 2012. (NICOLAS THIBAUT / AFP)

La mesure concerne 38 agglomérations en France, mais sera-t-elle bien respectée ? Le décret sur l'encadrement des loyers est entré en vigueur, mercredi 1er août. Il prévoit l'interdiction d'augmenter les loyers au-delà de l'indice de référence des loyers (IRL), fixé par l'Insee, qui était de 2,2% au deuxième trimestre. Il s’agit d'une "mesure d'urgence" qui concerne "les agglomérations les plus chères, où vit 40 % de la population française", selon le gouvernement. Mais quelles sont les garanties apportées au locataire ? Explications.

Bien s'informer avant de louer

Avant toute chose, il faut regarder à la loupe quels sont les biens mis en location qui tombent sous le coup de la loi, car certains y échappent. La mesure vise à la fois les logements reloués et les renouvellements de baux. Elle est donc censée protéger les anciens comme les nouveaux locataires. Mais attention, elle ne s'applique que pour les logements vides, non meublés.

Le gouvernement a voulu cibler les villes où les loyers augmentaient de façon trop importante, ce qui explique qu'une bonne partie de la France soit exclue du dispositif. Le ministère du Logement a notamment repéré les villes où la hausse annuelle des loyers était supérieure à 3,2%. Pour savoir si votre ville entre dans le cadre du décret, vérifiez sur la carte mise à disposition sur le site du ministère de l'Egalité des territoires et du Logement. Des agglomérations comme Limoges, Biarritz, Perpignan, Nancy ou Rouen ne sont pas concernées.

Par ailleurs, tous les propriétaires ne sont pas tenus de respecter ce décret : des dérogations sont prévues en cas de travaux ou si l'ancien loyer avait été manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage. "Certains logements continuent de pouvoir être loués avec un loyer fixé librement, poursuit le ministère : les logements neufs, les logements mis en location pour la première fois ou les logements vacants ayant fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à une année de loyer". Les logements qui prévoient de simples travaux d'entretien devront donc, eux, être encadrés.

"Saisir la commission départementale en cas de doute"

Une fois ces précautions prises, comment faire ? "Le seul recours, c'est de saisir, en cas de doute, la commission départementale de conciliation des rapports locatifs dans les deux mois qui suivent le début du contrat", nous indique une opératrice du 0 805 160 111, numéro mis à disposition des locataires par le ministère. Il faut donc d'abord signer si l'on veut rouspéter. Par exemple, si votre contrat prend effet au 15 août, vous avez jusqu'au 15 octobre pour vous signaler à cette commission. Après, il sera trop tard.

"Si aucun accord n'est trouvé entre les deux parties, le locataire peut ensuite se tourner vers le tribunal de grande instance, complète l'opératrice, en vue d'obtenir remboursement de l'indu et fixation du loyer." Autrement dit, intenter un procès. Une procédure longue et coûteuse, qui risque d'en démotiver plus d'un. 

L'Etat ne peut-il pas agir directement ? "L'Etat ne va pas contrôler tous les loyers, nous répond-on. C'est au locataire de faire la démarche." Début juillet, Cécile Duflot, ministre du Logement, avait déclaré : "Tous les propriétaires qui sont raisonnables n’ont rien à craindre", rappelle Libération. Les autres auront-ils vraiment des craintes de se faire pincer ?

La responsabilité de l'agence engagée ?

De particulier à particulier, la procédure semble donc assez complexe. Que se passe-t-il quand une agence immobilière fait l'intermédiaire ? Sur le papier, les dispositions sont identiques : c'est au locataire de faire le premier pas. Mais dans les faits, cela pourrait tourner à son avantage. "Nous conseillons aux agences de se constituer l'historique de location d'un bien et de vérifier si l'augmentation demandée s'inscrit bien dans le cadre de la loi", affirme Nathalie Ezerzer, directrice du service juridique de la Fnaim, première organisation qui fédère les agences en France.

"Si le propriétaire ne comprend pas la loi, ou s'il insiste, le professionnel pourrait engager sa responsabilité, poursuit-elle. Si j'étais radicale, je dirais que l'agent immobilier ne devrait pas accepter le contrat en l'état, car le propriétaire pourrait se retourner contre lui en affirmant que le professionnel n'a pas respecté son devoir de conseil." Une précaution, donc, mais pas une stricte obligation. Il faudra plusieurs mois et une enquête en profondeur pour savoir si ce conseil sera respecté.