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SCI : tout n'est pas permis, le fisc veille

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Gros plan aujourd'hui sur les SCI, les sociétés civiles immobilières...avec cette question de Gilbert : que peut-on faire et ne pas faire avec une SCI ?
Article rédigé par
Radio France
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Temps de lecture : 3 min.
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On peut
constituer une SCI pour ne nombreuses raisons mais ce doit être de bonnes
raisons comme pour éviter l'indivision par exemple. Constituer un patrimoine
pierre à plusieurs, gérer un patrimoine immobilier locatif etc... Mais
transformer une SCI en résidence principale peut devenir une source de conflits avec l'administration fiscale et
avec ses associés en cas de mésentente.

Deux exemples pour illustrer :

Un couple achète par
l'intermédiaire d'une SCI, un bien  à
crédit qu'ils vont rénover en engageant des travaux. Quelques mois plus tard,
ils vont louer ce bien à la SCI afin d'y loger leurs enfants. Trois plus tard,
le couple fait de la villa sa résidence principale.

**En quoi

cette démarche est-elle fiscalement répréhensible ?**

Ils ont
déduits les intérêts d'emprunt et les dépenses de travaux et imputer le déficit
ainsi créé sur leurs autres revenus. Le bien est resté "en
famille". Le seul actif de la SCI reste le bien rénové  et à aucun moment le couple qui détenait le
contrôle intégral de la SCI a cherché à le louer à des tiers. Pour le
fisc et le comité de l'abus de droit fiscal, il s'agit bel et bien d'un abus de
droit, d'un montage destiné à éluder l'impôt ou à le minorer sans qu'un
objectif patrimonial soit poursuivi. La sanction est donc, outre l'impôt à
payer, sa majoration de 80% pour abus de droit.

Un autre
exemple de  ce qu'il ne faut pas faire. Un
couple vivant en concubinage constitue une société civile immobilière, puis se
marie. Après leur mariage, ils achètent leur logement par l'intermédiaire de la
SCI. Le partage du capital est le suivant : l'époux possède la moitié des
parts sociales, l'épouse 45% des parts 
et le père de l'épouse 5% des parts. Le couple divorce à la demande de
madame et elle est seule à occuper le logement de la SCI. Monsieur convoque une
assemblée générale des associés pour 
faire voter la suppression de l'attribution gratuite du logement à
madame. Cette dernière et son père qui détiennent donc à eux deux la moitié du
capital et des droits de vote de la SCI 
votent contre.

Donc  la situation est  bloquée 

Oui. 
Monsieur s'adresse au juge pour
contester ce refus. Il obtiendra gain de cause. Pour la chambre civile de la
Cour de cassation, le refus de voter le paiement d'un loyer au bénéfice de la
SCI est contraire à son objet social. En bloquant la décision l'épouse et son
père mettent en péril la société civile
immobilière. Pour que la location ait lieu, les juges ont désigné un
administrateur se substituant à l'épouse et à son père.

Martin

et Laura vivent en concubinage. Ils souhaitent acheter ensemble un bien
immobilier. Ont-ils intérêt à se pacser ?

En ce qui
concerne l'achat à proprement parlé, cela ne changera rien. Ils vont acheter en
indivision. Le banquier demande généralement à chaque acheteur en indivision de
s'engager à hauteur de 100% de l'opération. Pour se garantir en cas de
défaillance de remboursement.

**S'ils se

séparent, que se passe-t-il ?**

Chacun
d'entre eux reste redevable du remboursement du crédit. En revanche le pacs,
comme le mariage, offre des garanties dans le cadre d'une succession. Il n'y a
pas de droits de successions entre
conjoints mariés ou partenaires pacsés. S'ils restent simples concubins, le
survivant sera taxé à hauteur de 60%  de
la valeur du bien du décédé après un abattement aussi symbolique que ridicule
de 1.594 euros !

Donc oui,
mieux vaut se pacser ou se marier, d'un strict point de vue patrimonial. On
peut même leur suggérer de souscrire une assurance décès ou une assurance vie
pour se protéger davantage contre le risque de décès.

Martin  voudrait une confirmation : quel va être

l'impact de la taxation des logements vacants
en 2013 ?

Les villes
de plus de 200.000 habitants devraient connaître une hausse de la taxe sur
les logements vacants  qui passerait  de 10 à 12,5% de la valeur locative des la première année de vacance de
12,5 à 15% la deuxième et de 15à 20% la troisième.

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