Le bail commercial

Le bail commercial obéit à des règles particulières car c’est un élément de la propriété
commercial. Il est particulièrement protecteur pour le locataire. Peuvent s’en
prévaloir les commerçants inscrits au
registre du commerce et des sociétés et les entreprises inscrites au répertoire
des métiers (artisans).

Les principales caractéristiques du bail
commercial :

Une durée minimum de neuf ans mais elle peut être plus longue sans pouvoir toutefois avoir une durée
indéterminée.

Pour le locataire, le droit au renouvellement au terme ou
dans le cas contraire, le droit à versement d’une indemnité d’éviction.

Une augmentation limitée des loyers en cours de bail

La faculté de céder le bail à l’acquéreur du fonds de
commerce sans que  le bailleur puisse s’y
opposer

La possibilité d’ajouter d’autres activités que celle
exercée à l’origine (avec accord du bailleur)

Une sous location est interdite sans l’accord du bailleur

Les loyers sont fixés librement. C’est surtout vrai pour le loyer de départ.
Ensuite l’augmentation fait l’objet d’une révision tous les ans ou tous les
trois ans.

L’augmentation du loyer ne peut dépasser celle de l’indice
trimestriel du coût de la construction, ou l’indice des loyers commerciaux
publiés tous les trois mois par l’INSEE. Mais cette règle du plafonnement peut
être contournée par l’insertion dans le bail d’une clause de recette.

Il est souvent demandé un dépôt d’argent même si ce n’est
pas une obligation légale. Si un dépôt est versé il doit être restitué au
départ du locataire sous réserve que le locataire ait rempli toutes ses
obligations.

La somme est librement déterminée par les parties. Si la somme
dépasse deux mois de loyers, le dépôt de garantie produit des intérêts.

Comme on peut aisément le comprendre, il existe en la matière
un "risque de subjectivité" et beaucoup de sources d’erreurs ou
d’incompréhension.  Mieux vaut donc
s’adresser à un spécialiste (avocat spécialisé ex conseil juridique).

Par exemple, le locataire peut résilier le bail à
l’expiration d’une période de trois ans (sauf clause contraire dans le bail).
Il doit avertir le bailleur, en général six mois à l’avance, par acte
d’huissier. Attention, encore une fois il faut s’adresser à un juriste
spécialisé car chaque mot à son importance et il est des termes qui doivent
être écrit mot pour mot sous peine de nullité. Dans le cas contraire,
l’indemnité d’éviction pourra ne pas être due. Enfin, le bail peut toujours
être résilié par le locataire pour cause de retraite ou d’invalidité.

Louis va vendre un

bien immobilier. Il veut savoir s’il a le droit de déduire de la plus-value les
travaux effectués dans son logement.

La réponse est oui. Pour déterminer la plus-value on prend
en compte le prix d’acquisition du bien mais aussi les dépenses de
construction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration. Et ces
dépenses sont déductibles de la plus-value.