Comment choisir un investissement immobilier ?

Le prix doit se situer dans
une fourchette qui va de celui du marché à 10% maximum au dessus, si le vendeur
fait tout le montage de l'opération (financement, recherche et garantie de
location etc...). Au-delà, vous paierez trop cher le bien. Et plus le prix
d'achat sera élevé, moins la  rentabilité
locative sera bonne et moins vous pourrez compter sur une plus-value à la
revente.

La qualité du bien

La qualité d'un appartement ou d'une maison est
essentielle pour éviter de faire face à des travaux de rénovation et d'économie
d'énergie. L'emplacement est un critère essentiel. Les professionnels de
l'immobilier disent que la pierre c'est avant tout "l'emplacement, puis
l'emplacement et encore l'emplacement" . L'environnement enfin qui
comprend les infrastructures (transports, vie culturelle, écoles etc...). Ces
deux derniers critères sont de première importance pour ce qui est de la
demande locative. Or, dans toutes les opérations de défiscalisation, il faut
louer souvent pendant au moins 9 ans.

L'approche locative

Elle vient en complément
de la première. Il s'agit de déterminer le rendement réel de l'opération. Outre
le prix d'achat, il faut prendre en compte le loyer mensuel réclamé au regard
de la moyenne locale et non en général. On le sait en se rendant dans les
agences immobilières locales ou en interrogeant les notaires locaux. Il faut
tenir compte de la  "vacance locative", autrement dit de périodes au
cours desquelles le bien n'est pas loué, de la fréquence de relocation
(changement de locataires) et des frais de relocation. Les opérateurs ont
tendance à surestimé les loyers pour faire apparaître des remboursements
moindres d'emprunt du propriétaire. Mieux vaut diminuer le poste loyer, prendre
une moyenne un peu inférieure à celle pratiquée sur le marché locale pour
minimiser les pertes et augmenter le rendement réel.

Les différents montages

Il y a ceux qui sont d'une
approche assez simple comme la loi Scellier et d'autres qui reposent sur des montages plus sophistiqués et
plus risqués (Loueur en meublé professionnel, résidence étudiantes, troisième
âge etc...) . J'en profite pour dire que le dispositif Scellier qui devrait
prendre fin décembre 2012 est prolongé de trois mois.

Il faudra avoir réservé un
bien immobilier éligible à ce dispositif avant le 31 décembre et non plus avoir
signé la vente définitive devant notaire le 31 décembre. La vente définitive
devra être signée avant le 31 mars 2013.
Ensuite, ce sera la montée en puissance du dispositif Duflot dont nous avons
déjà parlé et dont on reparlera plus tard.

Nous vous déconseillons les opérations de défiscalisation Outre-mer,
sauf si vous voulez transformer votre bien après 9 ans de location en résidence
secondaire. Il est en effet quasiment impossible de revendre un tel bien. Comme
les mécanismes de défiscalisation perdurent d'année après année, aucun acheteur
ne veut acquérir un bien ancien sauf s'il est vendu très bon marché.  Mieux vaut opter pour le Scellier, quand
c'est possible en choisissant une construction BBC (basse consommation
d'énergie) là où la demande locative solvable est vive.