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Questions de bail

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Patrick Lelong répond aux questions des auditeurs et internautes.
Article rédigé par
Radio France
Publié Mis à jour
Temps de lecture : 3 min.
Franceinfo (Franceinfo)

Jessica va louer un appartement qui nécessite  quelques réparations. Le propriétaire lui
propose un loyer minoré si elle prend en charge ces quelques réparations.
Est-ce légal ? Quelles précautions faut-il prendre ?

Alors,
oui c'est possible et légal. Mais tout doit être consigné dans le bail pour
éviter toutes contestations ultérieures.
Il
faut consigner avec soin dans le bail les termes de l'accord. La nature des
travaux à réaliser, le montant et la durée de réduction des loyers, les
modalités de dédommagement. Si le bailleur ou si le locataire ne respecte pas
leur engagement car il s'agit d'un engagement réciproque, il sera possible de
saisir le juge soit pour forcer le locataire à réaliser les travaux, soit
pour le bailleur pour qu'il compense
financièrement les travaux exécutés.

Henry
s'interroge sur la meilleure façon de conclure un bail d'habitation.

Il
est toujours possible de conclure un bail, soi-même en se rapprochant du
locataire. C'est d'autant plus facile qu'il existe des formulaires de baux que
l'on peut se procurer dans le commerce, en particulier dans les librairies
spécialisées. Mais si la démarche est aisée, elle n'est pas pour autant
judicieuse. Certes, la rédaction d'un bail "sous seing privé" est
parfaitement licite. Mais elle protège assez mal le propriétaire contre
d'éventuels impayés du locataire.

Pour
quelles raisons ?

Car
ce document n'a pas ce que les juristes appellent
"la force exécutoire". Cela signifie qu'il faudra saisir le juge
civil (tribunal d'instance) pour obtenir une décision de justice afin de faire
appliquer les clauses du bail (paiement des loyers et à terme, demande
d'expulsion). Puis, muni du précieux document, le propriétaire devra s'adresser
à un huissier de justice pour faire exécuter la décision. Cette démarche est
longue et coûteuse. Or, plus le temps passe et plus la probabilité de recouvrer
sa créance s'amenuise.

Alors
comment gagner du temps ?

Pour
pallier ce risque, mieux vaut faire rédiger le bail par un notaire. L'officier
ministériel et public dispose d'une délégation de pouvoir de la puissance
publique. Il rédige donc un "acte authentique". Cela signifie que
le propriétaire, en cas d'impayés, n'a pas besoin de s'adresser au juge, mais
peut directement s'adresser à un huissier. Le gain de temps est appréciable.

Il
est aussi possible de souscrire une assurance garantissant le paiement des
loyers. C'est alors le cabinet chargé de la location du bien qui effectuera
toutes les démarches pour recouvrer les loyers impayés. Pendant ce laps de
temps, l'organisme qui garantit le paiement des loyers indemnisera le
propriétaire. Cette précaution n'est pas un luxe car souvent le propriétaire
compte sur le paiement des loyers pour rembourser son emprunt. Un mauvais
payeur peut donc mettre à mal sa trésorerie.****

Robert
demande s'il faut s'adresser à un spécialiste pour la rédaction ou  le renouvellement d'un bail commercial ou,
si un simple imprimé standard vendu dans le commerce peut suffire?

Comme
on peut aisément le comprendre, il existe en la matière un "risque de
subjectivité" et beaucoup de sources d'erreurs ou d'incompréhension. Mieux vaut donc s'adresser à un spécialiste
(avocat spécialisé, ex-conseil juridique).

Par
exemple, le locataire peut résilier le bail à l'expiration d'une période de
trois ans (sauf clause contraire dans le bail). Il doit avertir le bailleur, en
général six mois à l'avance, par acte d'huissier. Attention, encore une fois il
faut s'adresser à un juriste spécialisé car chaque mot à son importance et il
est des termes qui doivent être écrit mot pour mot sous peine de nullité. Dans
le cas contraire, l'indemnité d'éviction pourra ne pas être due. Enfin, le bail
peut toujours être résilié par le locataire pour cause de retraite ou
d'invalidité.

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