Question d'argent, France info

Les pièges de la défiscalisation immobilière

Comment choisir un investissement immobilier sans se faire gruger ? A quoi faut-il être attentif ? Les conseils de Patrick Lelong.

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(91% des bailleurs exigent de leurs locataires qu’ils gagnent 3 à 4 fois le montant du loyer © MAXPPP)

Promettre monts et merveilles avec des brochures luxueuses assorties de nombreux chiffres et en petits caractères des astérisques qui rappellent que ces chiffres sont une simple simulation qui ne saurait engager la société. C’est monnaie courante. On retrouve souvent ce slogan : "Transformer vos impôts en patrimoine". On pourrait répondre dans de nombreux cas que  le programme peut consister à transformer plutôt  votre quiétude en soucis.

Il faut  tenir compte du prix, de la qualité intrinsèque du bien, de l’emplacement et de l’environnement. Par exemple ne pas surpayer un bien situé au fond de la campagne. Les vaches ne sont pas considérées fiscalement comme des locataires au sens du code général des impôts.

Une approche par la rentabilité locative est pertinente en complément des critères que nous venons d’évoquer. Il s’agit de déterminer le rendement réel de l’opération. Outre le prix d’achat, il faut prendre en compte le loyer mensuel réclamé au regard de la moyenne locale et non en général. On le sait, en se rendant dans les agences immobilières locales ou en interrogeant les notaires locaux. Il faut tenir compte de la vacance locative, autrement dit de périodes au cours desquelles le bien n’est pas loué, de la fréquence de relocation (changement de locataires) et des frais de relocation. Les opérateurs ont tendance à surestimer les loyers pour faire apparaître des remboursements moindres d’emprunt du propriétaire. Mieux vaut diminuer le poste loyer, prendre une moyenne un peu inférieure à celle pratiquée sur le marché locale pour minimiser les pertes et augmenter le rendement réel.

Déduire les charges du rendement brut

Par exemple on vous promet un rendement brut de 3,60% dans le cadre d’un investissement  Scellier. Pour découvrir ce qui est rarement dit, comme le poids de l’ensemble des charges, il faut prendre en compte la gestion locative, les assurances impayées, les charges de copropriété non récupérables, les frais de relocation, la carence locative et enfin l’entretien non seulement du bien mais aussi des parties communes non prises en charge par le locataire. Et les 3,60% se transforme en 2,70% ce qui n’est pas tout à fait la même chose, surtout quand on compte sur les loyers pour rembourser son emprunt.

(91% des bailleurs exigent de leurs locataires qu’ils gagnent 3 à 4 fois le montant du loyer © MAXPPP)