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Les niches fiscales immobilières

Ce dimanche, Patrick Lelong répond à Pierre, Claude et Jean-Yves qui veulent en savoir plus sur l'immobilier ancien, l'indice de référence des loyers et les niches fiscales immobilières.

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**Pierre veut investir dans l'immobilier ancien, sans

faire appel à des mécanismes d'économies d'impôt comme la loi Malraux. Il
voudrait savoir s'il peut imputer des frais de rénovation sur les revenus de
ces loyers ?**

La réponse est oui. Pierre a le choix entre deux options. La
première est de choisir fiscalement l'option de la déduction de toutes les
dépenses de rénovation  et des intérêts
d'emprunts des revenus locatifs. La seconde c'est d'opter pour un abattement
forfaitaire de 30% des montants des loyers encaissés s'ils sont inférieurs à
15.000 euros par an.

**Une question de Claude sur l'évolution de l'indice de

référence des loyers. Il est de combien aujourd'hui ?**

L'indice de référence des loyers de l'INSEE sert de base à
l'indexation des loyers dans la plupart des cas. Pour les baux d'habitation des
particuliers et pour le quatrième trimestre 2012, il s'établit à 123,97. Par
rapport au quatrième trimestre 2011, cela fait une hausse de +1,88%.

**Jean-Yves aimerait faire le point sur les niches

fiscales immobilières. Sont-elles aujourd'hui toutes plafonnées et sur la base
de quel plafond ?**

Petit retour en arrière. Depuis le début de l'année le
plafond des niches fiscales- donc de réduction d'impôt sur le revenu-  est passé de 18.000 euros plus 4% du
montant du revenu imposable à 10.000 euros, sans pourcentage
supplémentaire.

Ce nouveau plafond pourrait être abaissé en 2014 pour
dégager 6 milliards d'euros supplémentaires de recettes demandées par le
Premier ministre.

Toutes les niches sont 
plafonnées à 10.000 euros ?

Non, ce serait trop simple et le choc de simplification voulu
par le président de la République serait une véritable électrocution.
N'exagérons rien. La France reste le pays des exceptions et sa fiscalité
toujours  changeante  reste pour 
nos voisins un sujet d'étonnement. Donc il y a des niches à 10.000 euros  et des niches à plus de 10.000 euros.

Commençons par les niches à 10.000  euros.

Il y a le dispositif Duflot, tant pour la métropole que pour
l'outre mer. Un dispositif qui est destiné principalement à ceux qui
investissent dans le neuf ou plus rarement dans l'ancien à réhabiliter (comme
les bureaux que l'on transforme en logements à usage d'habitation en respectant
des normes énergétiques).
Mais aussi le dispositif Censi Bouvard qui concerne les
appartements meublés destinés à être loués par un professionnel.

Ca fait des réductions d'impôt maximum de combien ?

Pour le Duflot appliqué à l'Outre mer, la réduction de 29% donne une réduction maximum de
9.666 euros par année pendant tout le temps de location c'est-à-dire
pendant 9 ans.
Pour le Censi Bouvard, la réduction de 11% là encore pour
toute la durée de location, soit 9 ans, sera de 3.666 euros.
On ne peut pas tout faire, il faut faire un choix. La niche
de 10.000 euros est vite remplie.

Et donc les niches à plus de 10.000 euros dans la
pierre ?

Il y a la réduction d'impôt dite Malraux. Ce sont des opérations de rénovation d'immeubles anciens
qui présentent un intérêt architectural ou historique, situé dans un périmètre
de protection du patrimoine.

Quel est alors l'avantage fiscal ?

Des dépenses de remise en état plafonnées à 100.000
euros  avec un taux de réduction de 22%
pour un immeuble en secteur sauvegardé et de 30% pour un immeuble situé en zone
de protection du patrimoine. Il faut prendre l'engagement de louer en nue à
titre de résidence principale pendant 9 ans et la déduction du coût des travaux
est possible sur 4 années.

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