Le crédit relais

Le crédit relais permet à la fois de mettre en place une
solution de partage et de financer sa nouvelle acquisition.

La première démarche à entreprendre est de faire estimer le
bien à vendre. Il ne faut pas prendre  un
seul conseil mais au moins trois car les fourchettes de prix estimés par les
professionnels de l'immobilier varient souvent dans des proportions non
négligeables. Si l'estimation demeure trop élevée vous aurez du mal à vendre
votre logement et si elle est trop basse, vous serez privé d'une partie des
capitaux nécessaires.

Les banques proposent de coupler le prêt relais et celui
destiné au nouvel achat immobilier sous la forme d'un prêt dit à long terme sur
une durée de 20 à 25 ans. Se pose alors la question de type d'emprunt à mettre
en place. Il en existe trois. D'abord, le taux fixe. Vous savez exactement quel
est votre engagement en termes de débours puisque le montant des intérêts est
déterminé dès la conclusion du prêt. Donc pas de mauvaise surprise. Ensuite, le
taux variable. L'intérêt que vous devrez payer peut évoluer à la hausse comme à
la baisse. Tout dépend d'un indice de référence monétaire. Si cet indice
augmente, votre taux d'intérêt suivra le même mouvement ascendant (ou, c'est
une variable, la durée de votre emprunt sera plus longue). En revanche, si cet
indice baisse, vous paierez moins (ou la durée de votre emprunt sera plus
courte). Le prêt peut être "capé" ou non. Le cap est une assurance
qui limite les variations pour éviter les hausses intempestives.

C'est le prêt "in fine". Dans cette formule, on
ne rembourse pendant la durée de l'emprunt 
que le capital emprunté. Le paiement des intérêts n'intervient qu'à la
fin du prêt, il est réglé en une seule fois. C'est la raison pour laquelle, les
banques font souscrire à l'emprunteur simultanément au prêt un contrat
d'assurance vie qui va capitaliser une partie des remboursements assorti d'un
taux d'intérêt. A la fin du prêt, les sommes cumulées sur ce contrat
d'assurance vie serviront à rembourser les intérêts. Ce type de financement
reste prisé par ceux qui envisagent un achat immobilier locatif. Car il est
possible d'imputer alors les intérêts sur l'imposition des revenus fonciers.

Mieux vaut emprunter à taux fixe. D'autant que les taux
demeurent très attractifs et vous ne risquez pas d'avoir la désagréable surprise
de subir la hausse des taux variables.

La partie relais de l'emprunt est souvent fixée pour une
durée de 12 mois, renouvelable une fois. C'est ensuite le prêt pour l'achat du
nouveau bien qui prend la relève. Deux solutions. Si vous pouvez financièrement
supporter le paiement des intérêts du prêt relais, vous les acquitterez
mensuellement. Si la charge s'avère trop lourde, vous ne verserez les intérêts
qu'au moment de la vente de votre premier logement. Dans tous les cas de
figure, vous devrez acquitter les frais d'assurance décès/invalidité (autours
de 0,40% en moyenne dans les établissements bancaires).

Si le bien à vendre a déjà fait l'objet d'un compromis de
vente, la banque pourra vous prêter jusqu'à 80% ou 90% de la valeur
d'estimation. Dans le cas contraire le pourcentage sera plus proche des 70%.
Dernier conseil, soyez vigilant sur la garantie apportée. Pour un remboursement
sur deux ans, préférez la caution à l'hypothèque. Non seulement le système est
moins coûteux, mais cela vous évitera de payer les frais de main levée.