Dons au enfants, plus value, viager

Christian, retraité, se demande combien on peut donner à ses enfants comme somme d’argent pour les aider à s’installer dans la vie en achètant leur résidence principale, cela bien sûr  sans se faire matraquer par les impôts. Chaque parent peut donner à chacun de ses enfants 159.325euros, en argent ou en patrimoine et renouveler l’opération  tous les 10 ans, sans payer un seul centime au Trésor Public, en franchise de droits. Si vous avez trois enfants,  ce sera  donc trois fois 159 325 euros qui pourront ainsi être transmis par parent. A cela s’ajoute   « le  don TEPA « (loi dite Travail, Emplois et Pouvoir d’achat) ou donation Sarkozy.  Vous pouvez ainsi donner (en argent) à chacun  31.865 euros, en franchise d’impôt à chacun de vos enfants.

Au-delà de ces sommes, le barème des droits va de 5 à 40%

Laurent et Maryse ont acheté un terrain sur lequel ils ont construit une maison, une année plus tard. Ils envisagent de vendre et souhaiteraient savoir s’ils seront imposés sur la plus value ? Si la maison construite sur le terrain  constitue la résidence principale  de Laurent et de Maryse, il n’y aura pas d’impôts sur la plus-value, ni de prélèvements sociaux. Peu importe donc le montant de la plus-value et la durée de détention des biens.
Si la maison est considérée fiscalement comme une résidence secondaire, la date d’acquisition est de première importance car la vente est soumise à une plus value taxée qui dépend du nombre d’année de détention. Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values si le bien est détenu depuis plus de 30 ans.

Comment est calculé l'impôt sur la plus value 

La plus value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Ensuite, on impute un abattement.  Jusqu‘à présent, le vendeur bénéficiait d’un abattement de 10% par année au-delà de la cinquième année de détention. Concrètement, il n’y a avait pas d’impôt sur la plus value à payer après 15 ans de détention.
Aujourd'hui, il s'agit d'un nouveau dispositif. Et il  est moins favorable et plus compliqué. Il y a un abattement de 2% après 5 ans de détention entre 6 et 17 ans. Puis un abattement de 4% entre 18 et 24 ans et enfin, un abattement de 8% entre 25 et 30 ans de détention.

Concrètement cela veut dire que l’on ne paie pas l’impôt sur la plus value de la revente d’une résidence secondaire après 30 ans de détention contre 15 ans auparavant.

Mais ce n’est pas tout. L’abattement de 1.000 euros sur la plus value brute est supprimé. Et les prélèvements sociaux pour les résidents français passent de 12,3% à 13,5%  ce qui s’ajoute au prélèvement libératoire forfaitaire, en clair l’impôt sur les plus values à proprement parlé de…. 19%

En tout,  l'on passe de 32,5% au lieu de 31,3% de prélèvement.

Jean  est expatrié en France et souhaite acheter une maison en France pour y vivre au moment de sa retraite, soit environ dans 25 années. Il a entendu parler du viager  et il hésite entre viager et achat d’un bien qu’il louera pendant 25 ans. Ce sont deux opérations différentes. Le viager consiste à acheter un bien et à, schématiquement, en devenir le propriétaire au décès du crédirentier. Il y a donc un aléa, celui du décès du crédirentier. S’il décède très tardivement comme Jeanne Calment, l’opération va revenir chère. Mais si le décès à lieu dans un laps de temps rapproché -et l'on parle bien évidement d’un décès naturel- le bien aura été acquis à moindre prix.
Maintenant, l’achat d’un bien pour le louer est une opération classique. Il s’accompagne d’un avantage fiscal, une réduction d’impôt sous des régimes particuliers comme celui de la Loi Scellier, par exemple, un avantage qui va bientôt disparaître.
 Il faut alors louer pendant au moins 9 années. Puisque Jean  a 25 ans devant lui cela ne devrait pas poser de problèmes. Donc tout dépend si Jean aime les paris ou non.