Logements : ce qui change en 2012

Les explications de Valérie Samsel, juriste au sein du groupe De Particulier à Particulier .

Le prêt à taux zéro "plus" (PTZ+) est une
nouvelle fois remanié. Il est "reciblé". En 2011, il était accordé sans conditions de ressources,
aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Depuis le 1er janvier
2012, le PTZ+ est accordé aux emprunteurs dont les ressources ne
dépassent pas certains plafonds, variant selon la situation géographique du logement
et la composition du ménage. Par exemple, pour un couple avec deux enfants, ce
plafond est de 87.000 euros par an à Paris et dans les grandes agglomérations, et
de 53.000 euros par an en milieu rural.

Le prêt à taux zéro est une
avance sans intérêt consentie par l’Etat pour aider les ménages à acheter pour
la première fois. Seuls les primo-accédants ont accès à ce prêt, c’est-à-dire les
personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale pendant
les deux années précédant la demande de prêt.

Le financement d’un logement
ancien est désormais exclu, sauf pour les locataires du parc social. Depuis le
1er janvier, seule l’acquisition ou la construction d’un logement
neuf est possible, et toujours bien sûr pour l’occuper à titre de résidence
principale.

Le montant du PTZ+ est en légère
baisse. Il est en effet égal à un pourcentage du coût de l’opération, ce dernier reste plafonné à 312.000 euros pour un couple avec deux enfants à Paris. En
revanche, le pourcentage (on parle de quotité) est revu à la baisse. 

La durée de remboursement maximum
passe de 30 à 25 ans. Mais globalement, les règles de remboursement sont
inchangées : plus les ressources de l’emprunteur sont élevées, plus la
durée de remboursement est courte. Par ailleurs, seuls les ménages modestes
bénéficient d’un différé de remboursement de 23 ans. Cela signifie qu’ils ne
remboursent le PTZ+ qu’à l’issue de cette période de 23 ans pendant laquelle
ils remboursent les autres prêts dont ils ont besoin pour financer leur
acquisition.

Les taux des crédits
immobiliers  remontent.  Il faut compter désormais environ 4%. Et la durée des prêts
diminue : elle est en moyenne de 17 ans et 4 mois. Peu de crédits
dépassent aujourd’hui les 20 ans. Très clairement, les banques privilégient les
emprunteurs les plus solvables. Avec le relèvement des taux et la diminution de
la durée des prêts, l’apport personnel devient incontournable. Car le niveau
des prix au m² restent très élevés même si la hausse s’est ralentie avec, si
l’on peut dire, seulement 4% de hausse en moyenne en 2011.

L’achat d’un logement est également visé par les nouvelles
mesures,  mais seulement si vous
investissez pour louer car ce sont les dispositifs de défiscalisation, et
notamment la réduction d’impôt Scellier, qui sont impactés par la loi de
finances pour 2012.

Le taux de la réduction est réduit.
Pour les investissements réalisés cette année, le taux passe de 22 à 13 % en
Scellier classique, soit une économie d’impôt maximum de 39.000 euros
contre 66.000 euros auparavant.

Le relèvement du taux de TVA vise
les travaux réalisés dans les logements de plus de deux ans. Ces travaux, qui
bénéficiaient depuis plus de 10 ans d’une TVA à 5,5 % se voient donc désormais
appliquer un taux de 7%. Mauvaise nouvelle donc mais relativisons : on est
toujours sur un taux réduit et bien en dessous du taux normal de TVA à 19,6%.