Limiter les charges de copropriété

Le Salon de la copropriété accueille tous les acteurs qui sont
utiles, de près ou de loin, à la copropriété. Ca va des syndics, qui
proposent leurs services, aux entreprises qui vendent des digicodes
ou proposent des ravalements, en passant par celles qui louent des  compteurs d'eau ou proposent des travaux d'économie
d'énergie, en passant par les éditeurs qui proposent de nombreux ouvrages sur
le sujet, explique Jean-Michel Guérin, de Particulier à particulier .

Le statut de la copropriété  a donné lieu à de nombreux contentieux, et
donc à une abondante jurisprudence, mais, malgré tout, c'est un statut qui
fonctionne assez bien !

Le poste de charges a
augmenté, au cours des cinq dernières années de 3 % environ par an, soit plus
vite que l'inflation.

La moyenne française établit le prix des charges à environ
40 €uros par mètre carré et par an. Alors, c'est une moyenne, car les charges
sont plus élevées en Ile-de-France, (environ 45 euros), et encore plus à Paris
où l'on avoisine les 50 €uros par mètre carré et par an.
Il y a aussi des
différences selon le type d'immeuble : les charges dans les tours de grande
hauteur sont plus onéreuses, onéreuses égalemernt quand l'immeuble est
ancien, et tout dépend aussi des services rendus par la copropriété.

En bref,
si vous habitez un immeuble du siècle dernier à Paris, avec concierge,
ascenseur, et chauffage collectif, vous paierez beaucoup plus cher que si vous
êtes propriétaire d'un appartement en province, sans gardien ni ascenseur et
avec un chauffage individuel ! Dans ces cas, le montant des charges peut
varier de 1 à 5 !

Les causes des augmentations

Les frais de personnel ont augmenté. Ce n'est
pas tellement le coût des concierges qui en est responsable mais, le recours
aux sociétés extérieures qui concerne 55% des immeubles en copropriété, le plus
souvent pour le nettoyage ou le gardiennage de l'immeuble. En ce qui concerne
les concierges, le coût peut être important pour les petites copropriétés,
puisque cela peut représenter jusqu'à 30 % des frais de la copropriété,
beaucoup moins dans les grands immeubles. Il faut aussi tenir compte de
l'évolution du prix des combustibles, des réglementations techniques qui
obligent souvent à des mises aux normes coûteuses et des honoraires du syndic.

Les charges de la copropriété sont réparties en deux grandes catégories, les charges
générales et les charges spéciales.

Les charges générales, sont relatives à la
conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble. Ces charges
sont réparties entre tous les copropriétaires, selon la taille de leur lot,
leur consistance et leur situation. C'est ce que l'on appelle les tantièmes de
copropriété, ou millièmes dans le langage courant qui servent de clé de
répartition de ces charges. Chaque copropriétaire est tenu de participer à ces
charges.

Les charges spéciales sont entraînées par les services
collectifs et les éléments d'équipements communs. Elles obéissent à des règles différentes de répartition. Il s'agit
plus précisément des charges d'ascenseur, de chauffage, d'eau chaude, etc.

Les charges spéciales se répartissent en fonction du critère
de l'utilité. Il résulte de ce principe que les copropriétaires du
rez-de-chaussée n'auront pas à participer aux dépenses de l'ascenseur car cet
élément d'équipement ne présente, pour leur lot, aucune utilité. De même, les
copropriétaires de parkings doivent être exonérés des charges concernant les vide-ordures
ou les antennes collectives.

Des solutions pour

essayer de limiter ces charges

Une copropriété qui a un conseil syndical actif, et où la plupart des copropriétaires sont présents aux
assemblées sera gérée plus rigoureusement. Le conseil syndical pourra en effet
demander des devis, ou exiger du syndic qu'il en demande d'autres pour choisir
le fournisseur le moins-disant.

Des copropriétaires présents aux assemblées,
cela signifie aussi qu'ils s'intéressent à la vie de l'immeuble, peuvent
signaler tout de suite un défaut d'entretien ou une nécessité de réparation. Un
immeuble bien entretenu coûte, à terme moins cher. Enfin, peut-être
pourront-ils aussi se mettre d'accord pour limiter certaines dépenses, ou, au
contraire, décider d'investir dans des solutions d'avenir, pour réaliser, plus
tard, des économies !