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Les contours de la loi Duflot sur le logement

Mercredi 26 juin, Cécile Duflot, la ministre de l'Egalité des territoires et du Logement, doit présenter son projet de loi sur le logement, plus précisément le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, ou encore, ALUR. Au fil des mois, et au fur et à mesure des rencontres, Cécile Duflot a égrené quelques mesures, si bien que l'on peut tenter, aujourd'hui, de cerner les contours de cette loi.

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L'année dernière, la ministre a pris quelques mesures
d'urgence, notamment l'encadrement des loyers, à l'occasion d'un changement de
locataire, dans les zones tendues, et avait annoncé qu'elle présenterait,
ultérieurement, une grande loi cadre sur le logement. Nous arrivons donc à
cette étape. Préalablement,  Cécile Duflot, a demandé l'inspection
générale de l'administration, d'engager une 
concertation avec l'ensemble des partenaires du logement. Le but était
de fournir des éléments pour sécuriser les locataires et les bailleurs et mieux
équilibrer leurs rapports, de parvenir à une réelle maitrise des loyers dans le
parc privé et enfin formuler des propositions sur les meublés, le système de la
colocation et sur le logement des jeunes. Le rapport qui a été rendu a émis
quelques recommandations, le tout est maintenant de savoir ce qui sera retenu.

Les marchands de listes

Un chapitre est consacré à la réforme et à l'encadrement des
professions immobilières. Pour contenir les dérives de ce que l'on appelle les
marchands de liste, il est question de les obliger à détenir un mandat exclusif
pour chacun des biens qu'ils proposent à la location. Cela garantit que les
logements sont bien disponibles, et, de fait, cela risque de condamner à mort
la grande majorité de ces officines. Il est question aussi, en matière de
locations vides, d'interdire aux agences de demander une commission
(généralement un mois de loyer) au locataire et de tout laisser à la charge du
propriétaire. Par ailleurs, les agents immobiliers, et leur personnel, auront
une obligation de formation continue, la réglementation devant chaque jour plus
complexe. Enfin, le projet de loi envisage de créer le "Conseil national de la
transaction et de la gestion immobilières", chargé notamment d'élaborer des
règles déontologiques de la profession. En plus, de cette instance nationale,
il y aura des "commissions régionales ou interrégionales" qui pourront
prononcer des sanctions disciplinaires.

Les syndics de copropriété

Les syndics de copropriété, dans leur contrat, avaient pris
l'habitude d'assurer les prestations minimum, qui rentrent obligatoirement dans
la mission de syndic, et de facturer, en sus et au prix fort, toute sorte de
prestations supplémentaires. Le nouveau projet de loi prévoit qu'un décret
détermine la liste des frais particuliers, les autres prestations étant, par
défaut, réputées appartenir aux missions de gestion courante comprises
nécessairement dans le forfait annuel. Le projet de loi contient encore
quelques mesures relatives à la copropriété. Et puis, le professionnel
aura désormais obligation  d'informer ses
clients sur les liens d 'intérêts qu' il peut avoir avec toute entreprise ou
personne susceptibles d'intervenir à son profit.

Les loyers

A priori, pour les locations vides, le dispositif va être
compliqué. Il prévoirait, dans les zones tendues, de fixer un loyer médian pour
chaque catégorie de logement, un loyer médian majoré et un loyer médian minoré.
Pour les nouvelles locations le loyer ne pourra excéder le loyer médian majoré.
Si, par le jeu de l'indexation ou par l'évolution du marché, le loyer devient
supérieur à la médiane majorée, le locataire, pourra, à la fin du bail,
intenter une action devant la commission de conciliation pour obtenir la baisse
du loyer. A l'inverse, si le loyer devient inférieur à la médiane minorée,
l'action en réévaluation du loyer sera ouverte au propriétaire.

La colocation et le logement étudiant

La colocation est un sujet délicat. En effet, tout le monde
s'accordait à penser que le cadre, aujourd'hui applicable, n'est pas parfait,
mais reste satisfaisant. Bref, beaucoup d'acteurs pensent qu'il faut,
finalement, ne toucher à rien. Au titre des défauts, il y a les clauses de solidarité
qui engagent les autres colocataires à payer l'intégralité du loyer en cas de
défaillance de l'un d'entre eux. Par ricochet, la personne qui se porte
caution, garantit l'intégralité du loyer et non uniquement la part du
colocataire auquel elle donne sa garantie. C'est un gros inconvénient, mais il
a largement contribué à étendre la pratique de la colocation, les propriétaires
ayant bien compris qu'ils disposaient d'autant de garanties qu'il y avait de
colocataires. Si on limite les effets de cette solidarité, et donc du
cautionnement, beaucoup de bailleurs vont refuser de louer en colocation.

La lutte contre les marchands de sommeil

Il est question d'intensifier la lutte contre les marchands
de sommeil qui louent à prix d'or des locaux insalubres. Le texte veut interdire aux marchands de sommeil
condamnés l'achat de biens immobiliers, contraindre les propriétaires
bailleurs à payer des astreintes tant qu'ils n'ont pas réalisé les travaux qu'ils
doivent effectuer, et suspendre le versement des allocations logement pour
inciter à la réalisation de travaux.

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