Invité de cette chronique: Jean-Michel Guérin, Directeur général de Particulier à Particulier. Le syndicat a chiffré la demande potentielle à 100.000 logements à fin 2020, et prévoit la réalisation de 5.000 logements neufs par an pendant 10 ans. Alors de quoi parle-t-on exactement lorsque l'on parle de résidences avec services?Résidences étudiantes, pour seniors, d'affaires, oude tourisme... Les résidences avec services présentent toutes les mêmescaractéristiques: il s'agit de logements meublés qui, comme leur nom l'indique,proposent un certain nombre de services, comme un accès sécurisé, un accueil,un espace petit déjeuner, une laverie, un service de ménage ou encore un espacede détente collective. Cette formule séduit de plus en plus de personnesâgées. Pour les résidences de tourisme, on peut même souscrire une option"avec occupation" qui permet au propriétaire de séjourner, de une àplusieurs semaines, dans son logement. Une bonne façon de cumuler placementimmobilier et résidence secondaire.La fiscalité des résidences avecservices est particulièrement avantageuse. Qu'y gagne l'investisseur?Les résidences avec services offredes avantages, mais il faut prendre la précaution de bien faire étudier sasituation par un conseiller fiscal. En fait, vous avez le choix entre deuxsolutions : la première, consiste à consentir un bail commercial à unesociété de gestion qui s'occupe de la location. Vous vous engagez sur neuf ans etla société vous paie le loyer quoiqu'il arrive, que le logement soit vide ouoccupé. En plus, vous bénéficiez d'un système de défiscalisation, appeléCensi-Bouvard et vous pouvez récupérer la TVA sous certaines conditions.Attention, cependant, ce régime n'est intéressant que si vous êtes peu imposé. Ladeuxième formule est une forme de location classique, sous le régime de loueuren meublé non professionnel qui peut être plus intéressante si vous êtes fortementimposé. Dans tous les cas, avant de choisir l'un ou l'autre de ces régimes,vous devez consulter un conseiller fiscal pour bien étudier votre situation.Est-ce que ces résidencesseniors, compte tenu du vieillissement de la population, sont un bon placement?On parle d'une rentabilité brute de4 à 4,5%, la rentabilité nette dépendant de votre niveau d'imposition. Selonl'INSEE, il y a, en France, 22 millions de personnes âgées de plus de 50ans, etle nombre de personnes de plus 75 ans aura doublé d'ici 2030 avec huit millionsd'individus. A l'heure actuelle, les réponses apportées sont déjà insuffisantespour faire face à la demande de ces seniors. C'est pourquoi de nombreuxpromoteurs rivalisent de nouvelles idées pour augmenter et diversifier leuroffre vis-à-vis de ces seniors, qui sont souvent dotés d'un fort pouvoir d'achat.Pour investir dans ce genre de résidences, il faut se tourner vers lesdépartements de la côte atlantique et du pourtour méditerranéen notamment quiattirent les retraités en quête d'un climat doux et d'une vie plus tranquille.Et quels sont les avantages que les séniors y trouvent ?Ces nouvelles résidences sedéveloppent afin de leur proposer un juste compromis entre indépendance et vieen collectivité. Chaque locataire dispose de son appartement ou de sa maison(comme en résidence classique), mais de nombreux lieux de rencontre sont crééspour faciliter les échanges comme un Club House, une bibliothèque, une piscine,un jacuzzi, une salle de gym ou des tables de jeux. Pour faciliter la vie deces seniors des services à la carte sont également proposés comme larestauration, le ménage, le coiffeur, le nettoyage et le repassage du linge.Chaque habitant est libre de participer, ou non, aux diverses animations et defaire appel, ou non, aux services disponibles. Précisons aussi que cesrésidences, au contraire des maisons de retraite médicalisées, n'ont pas besoind'autorisation pour ouvrir, et constituent une solution particulièrementadaptée au vieillissement massif de la population.Y-a-t-il des précautionsparticulières à prendre?Ces seniors à la retraiterecherchent avant tout une adresse qui leur facilite la vie. Les résidencesdoivent donc implantées près des centres-villes et des commerces, tout enprivilégiant un cadre de vie préservé, et sous un climat agréable. Des moyensde transports doivent également se trouver à proximité immédiate de larésidence pour faciliter leurs déplacements.On peut également investir dansune résidence de tourisme, en bord de mer ou à la montagne. Comment çamarche?Comme les hôtels, les résidences detourisme sont classées en quatre catégories: de une à quatre étoiles,déterminant la qualité des prestations, et le niveau de confort del'établissement. En effet, espace, confort, équipements et services sont devenus des priorités. L'idéal est dechoisir une localité facile d'accès tant par les réseaux routiers etautoroutiers, que par les transports ferroviaires et aériens. Car quand on saitque près d'un tiers de la clientèle est européenne (anglais, belges etnéerlandais), on comprend l'importance d'une bonne desserte. Pour bien investirà la montagne, la proximité des pistes,une station réputée et la possibilité de pratiquer de nombreuses activités,hiver comme été, sont autant de facteursnécessaires au bon remplissage de la résidence. Sur le littoral, l'accès auxplages est bien évidemment l'un des critères les plus importants. La proximitédes commerces, d'un centre de balnéothérapie, d'une base de loisirs ou d'unclub de plongée est également la bienvenue. Enfin, à la campagne privilégiezles résidences implantées à proximité d'une activité à thème comme un golf, uncentre équestre ou dans une région viticole.L'avantage supplémentaire desrésidences de tourisme, c'est que l'on peut également bénéficier de semaines devacances dans son logement ?...C'est effectivement ce quepermettent les formules dites " avec occupation ". Chaque année, lepropriétaire peut, ou non, décider de venir passer du temps dans sonappartement ou sa maison. Dans ce cas, il est d'accord pour recevoir une partiedu loyer en occupation personnelle. Un petit manque à gagner, mais un bon moyende profiter d'une résidence secondaire quand vous le voulez.S'il l'on veut investir dans unerésidence étudiante, à quoi faut-il faire attention?A l'emplacement! Ne choisissez pasune opération trop éloignée du centre-ville et mal desservie par les transportsen commun. Les étudiants, ne possédant généralement pas de voiture,privilégient les secteurs situés à proximité des universités, mais aussiproches des loisirs (cinémas, magasins...).Et combien faut-ilinvestir ?...Somme toute, l'investisseur doitprévoir un budget identique à celui d'une opération classique. Il faut dire queces programmes neufs sont uniquement dédiés à la population qu'ils doiventhéberger. En résidence avec services pour les étudiants, on peut ainsi ne faireque des appartements de 18 m²ce qui permet de contenir les coûts de construction. En revanche, lesrésidences pour séniors offrent des surfaces plus grandes, donc à un cout plusélevé. Montpellier, Rennes, Toulouse, Paris, Grenoble ou encore Angers sont desvilles étudiantes où il existe une forte demande locative. Il faut savoir qu'enFrance, près d'1,4 millions d'étudiants doivent se loger à chaque rentréeuniversitaire! Et seulement 10% d'entre eux trouvent une place dans le parcpublic géré par les CROUS (Centres régionaux des œuvres universitaires etscolaire). Cette réalité du marché n'a pas échappé aux promoteurs qui réalisentde nombreuses résidences étudiantes. Elles se composent essentiellement destudios et de deux pièces, et proposent en plus du logement, des servicesadaptés à ce type de population comme la restauration rapide ou un coinlaverie.