Le rendez-vous du particulier. La vie de château ?

Il y a aujourd’hui en France de plus en plus de châteaux, de manoirs, de folies à vendre, et à tous les prix !   Valérie Valin-Stein a enquêté sur ce dossier dans le mensuel Le Particulier.  

franceinfo : Que se passe-t-il ? Pourquoi y a-t-il autant de châteaux mis en vente aujourd'hui en France ?

Valérie Valin-Stein : On estime qu’il y a aujourd’hui 800 châteaux à vendre à travers la France, de la Bourgogne au Morbihan, en passant par le Lot ou l’Ain. On en trouve d’époques très différentes : du château féodal à la vaste demeure néo-gothique et de taille variée : de 400 m² pour les plus « petits » à une cinquantaine de pièces, voire plus, pour les plus grands.

Cette profusion de biens s’explique à la fois par des raisons générationnelles et sociologiques. Aujourd’hui, en effet, les enfants ne souhaitent pas reprendre le château familial et préfèrent passer un weekend prolongé à New York  ou à Singapour plutôt que dans la propriété de famille. Et quand ils en héritent, ils n’ont pas forcément les moyens de l’entretenir.    

Et combien sont vendues ces demeures ?

En caricaturant on pourrait dire que la fourchette va de 1 euro symbolique pour un château classé, assorti d’un bail très long terme, à 60 millions d'euros pour un bien en excellent état situé en région parisienne ou sur la Côte d’Azur.

Il y a deux grands facteurs qui influent sur le prix d’un château : sa situation géographique et son prix. Excepté en Île de France et dans les grandes villes le prix des châteaux dépasse rarement les deux millions d’euros. Par exemple, dans le Grand-Ouest, vous pouvez trouver de charmantes gentilhommières à moins de 500 000 €. Dans la Vienne, pas très loin de Niort, nous avons déniché une propriété de 14 pièces sur 2 hectares de parc avec toutes les caractéristiques d’un château : parquet, boiserie, escalier principal en pierre, pigeonnier dans le jardin…

Mais attention, un prix attractif peut souvent révéler un bien en très mauvais état. Un bien à moins de 500 000 €, sauf exception, nécessitera des travaux.  

A ce prix d'achat,  il faut aussi ajouter le coût des travaux de rénovation. Et là, l'addition peut vite s'alourdir ?  

En effet, même si on peut devenir châtelain pour le prix d’un deux-pièces à Paris, un château coûte cher. Il y a souvent les inévitables travaux de rénovation. Si la propriété n’a pas été entretenue – ou très peu-  pendant plusieurs années, comptez entre 100 000 et 200 000 € pour une première remise en état. On estime que rénover complètement un château sans le dénaturer revient, en moyenne, entre 1500 et 2000€/m².  

Pour optimiser le budget travaux, il faut commencer par le gros œuvre (il est contre-productif de refaire les peintures intérieures si le toit fuit !) et ne pas remplacer les équipements qui fonctionnent encore. Par exemple, les vieilles chaudières en fonte qui sont d'excellente qualité et qu’il est possible de faire durer en changeant simplement certaines pièces.

Attention aux devis, votre "nouveau" statut de châtelain peut vite avoir un effet multiplicateur sur les prix !  Quoiqu’il en soit, restaurer un château est un budget important : comptez 200€/m² pour la toiture en ardoise, par exemple, 10 000 euros pour une cheminée en pierre, ou encore 1 000€ pour remettre une statue en état ! Les châtelains que nous avons pu rencontrer ont souvent commencé par rénover et aménager les dépendances, afin de les louer !

Autant rentabiliser le domaine et les dépendances ?

Vous pouvez en effet les louer pour des événements - mariages, séminaires et autres. Ce que font aussi beaucoup de propriétaires, c’est d’en transformer une partie en gîte ou en chambre d’hôtes. Si la propriété s’y prête, vous pouvez l’ouvrir au public pour des visites ou pour des évènements comme des concerts…

Avec cinq chambres d’hôtes et une dizaine de mariages dans l’année vous pouvez toucher entre 50 000 et 100 000 € par an. Cela vous permettra de financer progressivement la restauration de la propriété. A partir de 200 000 € vous êtes à la tête d’une véritable entreprise et vous pourrez entreprendre des travaux importants et vous rémunérer !  

L'entretien annuel d'un château coûte cher également ?  

On compte 30 000 euros en moyenne par an, dont 15 000€ pour les seuls impôts locaux et primes d'assurance... N’oubliez pas qu’il est possible de déduire tout ou partie de vos charges si vous gardez le bien pendant au moins 15 ans après l’avoir acheté et si vous ouvrez la propriété au public. Pour pouvoir déduire la totalité des charges au moins 50 jours dans l’année dont, au moins, 25 dimanches et jours fériés entre avril et septembre.  

Il est possible également de toucher des subventions ?

Si vous achetez un bien classé monument historique vous pouvez bénéficier de subventions de l’état qui peuvent représenter jusqu’à 50% du coût des travaux. Elles peuvent être complétées par des aides des collectivités territoriales.

Vous pouvez aussi bénéficier de prix octroyés par les fondations, comme la fondation pour les monuments historiques ou les Vieilles Maisons françaises, par exemple). Avec un peu de chance, vous pourrez aussi bénéficier du loto du patrimoine. En mettant toutes les aides que l’on vient d’évoquer bout à bout, le propriétaire du château de Carneville dans la Manche, château attaqué par la mérule, a pu réunir près de 90% du montant des travaux, qui s’élèvent quand même à 1 million d’euros.

Il est aussi possible de se faire aider par des plateformes de financement participatif (l’une des plus connues s’appelle Dartagnans avec un s) qui vont lever des fonds pour un projet de restauration spécifique (par exemple, refaire la toiture, le jardin, les douves…).  

La vie quotidienne au XXIe siècle n'est peut-être pas tout à fait adaptée à ce type de bâtiment ?

Effectivement, vivre dans un château c’est complètement anormal, hors norme, tant en terme de surfaces intérieures, d’espaces extérieurs et de frais ! Donc il faut vraiment être un passionné et avoir le feu sacré. Mais aucun des châtelains que nous avons rencontrés nous a dit avoir regretté son choix !