Le rendez-vous du Particulier. Comment fidéliser les locataires : dix conseils pour les bailleurs

"Niveau de loyer, état du logement, décoration, mais aussi législation : les candidats locataires sont désormais aussi exigeants que parfaitement informés", précise Valérie Valin-Stein dans le numéro de décembre du Particulier. Il faut louer au juste prix et garder des appartements bien entretenus. "Si votre bien ne remplit pas le cahier des charges, vous trouverez, certes, des occupants, mais ils ne resteront que le temps de dénicher mieux ailleurs !", ajoute la chef de rubrique immobilier du Particulier. Décryptage.

franceinfo : Le premier conseil que vous donnez, c'est le nerf de la guerre, louer son appartement au juste prix  

Valérie Valin-Stein : C’est effectivement le nerf de la guerre ! Alors, excepté dans les zones où la demande locative excède l’offre, qui sont soumises à un encadrement, voire à un plafonnement des loyers, ou bien si vous avez opté pour un dispositif fiscal subordonné au respect de plafonds de loyers, dans tous les autres cas, vous êtes libre de fixer votre prix de location comme bon vous semble… À condition, bien sûr, de rester dans le marché.

Pour l’appréhender, il faut aller sur les portails d’annonces immobilières et regarder ce qui se pratique pour des biens similaires au votre. Une fois déterminée la fourchette de prix, il peut être judicieux de rester dans le bas de celle-ci. En effet, louer un peu moins cher que la moyenne vous permet souvent d’avoir des locataires plus fidèles, qui restent plus longtemps. Vous évitez ainsi des frais de remise en état entre deux occupants, obligatoires, même s’il s’agit d’un simple rafraîchissement et, parfois, quelques semaines d’inoccupation.    

Il faut bien traiter son locataire, avec respect, dès le début de la relation que l'on noue avec lui ? 

Bien sûr ! En poussant le raisonnement jusqu’au bout, on pourrait presque dire qu’il faut considérer son locataire comme un client. Et ce, dès l’amorce de la relation locative. En commençant, bien sûr, par lui proposer un logement respectant les règles de décence, c’est-à-dire exempt de risques pour sa santé ou sa sécurité. Attention, cela peut paraître évident, dit comme cela, mais les critères se sont durcis au fil du temps. Aujourd’hui, un logement avec des blattes ou des punaises de lit (un phénomène courant à Paris) n’est plus considéré comme décent.

Soyez vigilant aussi lors de la constitution du dossier, ne demandez pas aux candidats des justificatifs interdits par la loi. La liste des documents que vous pouvez vous faire remettre est encadrée : elle figure dans un décret du 5 novembre 2015. Attention, enfin, aux mauvaises pratiques, répandues quoique parfaitement illégales, comme demander un chèque de réservation ou facturer des frais de rédaction du bail si vous le rédigez vous-même, sans passer par un professionnel.  

La qualité du bien joue également ? Un appartement bien entretenu permet de garder plus longtemps un locataire ? 

On constate que les propriétaires ne prennent pas suffisamment soin de leur bien. À chaque changement de locataire, il est conseillé, a minima, de repeindre les murs pour enlever les traces de tableaux, et de revoir les petits équipements susceptibles d’avoir été malmenés au fil du temps : les prises, les interrupteurs ou les robinets.    

La logique est la même pour la décoration ou l'ameublement pour un meublé. Quels conseils donnez-vous ?

Les locataires sont de plus en plus exigeants. Non seulement, il faut entretenir régulièrement le logement mais il faut aussi utiliser des matériaux de qualité et soigner un peu la décoration. Par exemple, évitez les pièces uniformément blanches en peignant un des murs avec une couleur neutre comme un beige ou un gris . La salle de bains doit être contemporaine – comprenez, on oublie le lavabo sur pied et le bidet – et la cuisine doit être aménagée, voire équipée avec de l’électroménager dans les petits logements. Enfin, adaptez les travaux au standing du bien, on ne rénove pas de la même façon un petit deux pièces dans le nord de Paris qu’un vaste appartement haussmannien avenue Foch !

Pour les meublés c’est un peu différent. La loi impose, en effet, au bailleur de mettre à disposition une série d’équipements listés dans un décret du 31 juillet 2015. Par exemple, de la literie avec des couettes ou des couvertures, une table et des chaises, des luminaires, de la vaisselle. Passé un certain montant de loyer,  il faut aller au-delà de ce que prévoit le texte en fournissant, par exemple, une cave à vin, un système wi-fi et de la domotique.   

On a commencé par parler du prix. Il faut louer au juste prix. À Lille et Paris les loyers sont encadrés. On peut déroger au plafonnement dans certains cas ?

Si vous êtes bailleur à Lille ou à Paris, vous êtes effectivement soumis à un dispositif de "plafonnement des loyers". Vous pouvez toutefois déplafonner en demandant ce que l’on appelle "un complément de loyer" si le logement présente, dit la loi, des "caractéristiques particulières de localisation et de confort par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans  le même secteur géographique". Ce qui est, vous en conviendrez, une formulation assez sibylline.

Pour y voir plus clair : à priori, à Paris, vous pouvez vous soustraire au plafonnement si le logement a l’une de ces particularités : une vue dégagée sur un monument ou un parc (le Champ-de-Mars, par exemple), une terrasse ou un jardin privatif, s’il a été rénové par un architecte de renom ou encore s’il s’agit d’une maison individuelle. En revanche, en se penchant sur les contentieux liés au déplafonnement, on s’aperçoit que ce dernier n’a pas été accepté dans les cas suivants : des travaux récents dans le logement, un balcon filant, une cave, une jolie vue ou encore la présence d’une cheminée ou d’un parquet….