Comment garantir le paiement du loyer : assurance loyers impayés ou caution solidaire ?

En cas de loyer impayé, Il faut engager une action judiciaire, longue et coûteuse, contre le locataire pour faire casser le bail et obtenir le paiement des loyers. Cette procédure dure plusieurs mois, voire plusieurs années, et il est très compliqué de récupérer son argent, d’autant que le locataire peut être insolvable. Pour éviter d’en arriver jusque-là, la grande majorité des bailleurs exigent du locataire une caution solidaire.

C’est l’engagement écrit par un proche du locataire de payer les loyers à sa place si celui-ci ne respecte pas son obligation. Le plus souvent, ce sont les parents qui s’engagent mais cela peut-être n’importe quel proche du locataire.

Le problème de la caution solidaire, c’est qu’au cours du bail, la solvabilité du garant peut se dégrader, à la suite d’un licenciement ou d’un accident de la vie

Le jour où le bailleur appelle la caution en garantie, celle-ci n’a plus forcément les moyens de payer. Le bailleur est alors contraint de saisir les tribunaux contre le locataire et la caution et donc de subir les lourdeurs d’une procédure. La caution est dans ce cas inefficace.

Charlie Cailloux, juriste pour le site d’annonces immobilières PAP.fr, propose des pistes pour une meilleure protection des propriétaires. "Il est possible de s’assurer contre les loyers impayés. Cela coûte entre 3 et 4 % du montant du loyer. En cas de loyer impayé, c’est l’assureur qui rembourse le propriétaire et se retourne ensuite contre le locataire. Attention, pour donner sa garantie, l’assureur exige que le locataire ait une solvabilité suffisante, en général il exige que le locataire gagne environ trois fois le montant de son loyer".

"La caution solidaire a l’avantage de la gratuité et on peut affirmer qu’elle fonctionne plutôt bien lorsque ce sont les parents qui s’engagent au profit de leur enfant, notamment lorsqu’il est étudiant. En dehors de ce cas, il faut sérieusement envisager les assurances contre les loyers impayés, qui permettent une indemnisation rapide sans avoir à saisir les tribunaux. C’est vrai qu’elles ont un coût, mais les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers."

*"La loi prévoyait une garantie universelle des loyers (GUL) mais, elle a été enterrée par le Premier ministre avant même de voir le jour. Il s’agissait de créer une sorte de sécurité sociale du logement : en cas de loyer impayé, c’est l’État qui indemnisait le propriétaire et le fisc qui se retournait contre le locataire pour le faire payer.

Cette disposition concernait tous les locataires – d’où le côté universel – et a été jugée disproportionnée par rapport au risque réel d’impayés, qui représente 2 à 3 % des baux. En revanche, une caution de l’État a été créée au profit des étudiants, c’est la caution locative étudiante, la Clé. Le dispositif est très proche de feue la Gul mais ne concerne que les étudiants. Un nouveau dispositif est envisagé par le Gouvernement au profit des jeunes actifs et des ménages en situation de précarité."*