C'est ma maison. Une grille de vétusté pour simplifier les relations locataire/propriétaire ?

Charlie Cailloux est conseiller juridique pour le site immobilier PAP.fr. Avec lui, on va parler de la grille de vétusté qui peut permettre d’éviter des litiges. Quand le parquet a été rayé, qu’il faut refaire les peintures ou que le lave-linge ne fonctionne plus...

Comment évalue-t-on la retenue faite sur le dépôt de garantie ? 

Charlie Cailloux. D’abord, il faut commencer par dire que le bailleur ne peut faire une retenue que si le locataire est responsable de la dégradation. Si les peintures sont défraîchies par le seul effet du temps qui passe, ce que l’on appelle la vétusté, aucune retenue n’est possible. Et il faut que cette dégradation soit mentionnée dans l’état des lieux de sortie.  

Quand la dagradation est établie, combien peut retenir le propriétaire ? La valeur à neuf de l’équipement qui a été dégradé ?

Non, on ne retient pas la valeur à neuf mais la valeur résiduelle après X années d’utilisation. Je prends un exemple : vous avez refait toutes les peintures il y a 7 ans. Quand le locataire rend les clés, on s’aperçoit que les peintures sont jaunies par la fumée de cigarette, il y a des tâches, etc… Bref, le locataire a dégradé, il faut tout refaire ! Eh bien, le montant de la retenue, ce sera la valeur de la peinture 7 ans après sa pose.   

Combien vaut cette peinture au bout de sept ans ? 

C’est là tout l’intérêt de la grille de vétusté ! Une grille de vétusté, c’est un tableau dans lequel on détermine la durée de vie de chaque équipement et donc sa décote années après années. Cela vous permet de savoir, par exemple, qu’une peinture a une durée de 10 ans et que donc 7 ans après avoir été posée, elle a encore 30 % de sa valeur. En annexant une grille de vétusté au bail, les deux parties acceptent de s’y conformer en fin de location. On s’évite des discussions à rallonges !  

Quelles grilles de vétusté faut-il utiliser ?   

En principe, on doit utiliser une des grilles de vétusté qui ont fait l’objet d’un accord collectif de location entre les associations de locataires et de propriétaires ; vous en trouverez quelques unes sur le site de l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil). PAP propose également sa grille de vétusté.

Vous constaterez que toutes les grilles de vétusté ne fixent pas toujours les mêmes durées de vie pour chaque élément. Sur certaines grilles, la durée de vie d’un parquet, c’est 25 ans, pour d’autres, c’est 15 ans : au final, en fonction de la grille choisie en début de location, le montant de la retenue sur le dépôt de garantie pourra varier considérablement.     

Comment une même dégradation peut-elle aboutir à une retenue différente selon la grille que l’on choisit ? 

C’est vrai, ça peut paraître injuste ! Mais la grille de vétusté a un gros intérêt, c’est qu’elle tranche ou, tout du moins, qu’elle aide à trancher. Ceci étant dit, on a le droit d’ajuster un peu ce que dit la grille. Toutes les peintures ne se valent pas, certaines marques d’électroménager sont plus solides que d’autres, etc. La grille de vétusté n’interdit pas d’être équitable !