L'Angle éco. Immobilier : tour du monde des villes où les prix flambent

Lundi 9 novembre, "L'Angle éco" se penche sur "cet immobilier qui nous ruine", et sur la frénésie du marché immobilier en France mais aussi à l'étranger, et notamment à Miami. Alors que les prix des logements parisiens ont atteint un pic en 2011, l’envolée continue de plus belle à travers le monde. Boom des constructions de luxe, prix records et nouvelles bulles : tour d’horizon des villes où la pierre fait l’objet de tous les investissements.

Un seuil symbolique a encore été franchi cet été : à Paris, le prix moyen du mètre carré a de nouveau atteint la barre des 8 000 euros en moyenne, et ce pendant trois mois consécutifs. Si la tendance est aujourd’hui à une légère baisse des prix, la capitale française est devenue la quatrième ville la plus chère au monde. Les prix y ont augmenté de près de 200% en vingt ans, selon l'indice Notaires-Insee.

Avec cette envolée, la capacité d’achat d’un bien immobilier a chuté de plus belle à Paris. Aujourd’hui, seuls 1% des 20-25 ans et 12% des 40-45 ans peuvent espérer acquérir un bien dans la capitale. Leur pouvoir d’achat s’est considérablement affaibli depuis 1998, selon une étude du Crédit foncier et de l’université Paris-Dauphine.

A Paris comme dans d’autres métropoles mondiales, l’immobilier devient un luxe. Si un pic a été atteint en France il y a quatre ans, ailleurs, la frénésie immobilière continue sans rencontrer d'obstacle. Et dans certaines grandes places mondiales, les risques de bulle immobilière se profilent.

Hong Kong : la bulle imminente

La métropole asiatique détient presque tous les records de l’immobilier. C’est avant tout la ville où l’immobilier est le plus cher au monde. Là-bas, le mètre carré coûte en moyenne 13 700 euros, selon le rapport Global Living de CBRE. Le prix moyen d’un bien s’établit à environ 715 000 euros. Un record absolu. Hong Kong est aussi la deuxième ville où les prix des logements augmentent le plus vite. En un an, ils ont grimpé de 20%, indique le CBRE. Dans l’immobilier haut de gamme, ils ont même augmenté de 93% en dix ans. C’est l’évolution la plus forte au monde après Londres, selon le rapport 2015 des sociétés immobilières Douglas Elliman et Knight Frank. A ce rythme, le marché de l’immobilier est-il encore sûr à Hong Kong ? Les derniers indicateurs semblent répondre par la négative. L’éclatement d’une bulle immobilière serait même imminent : selon le nouvel indice UBS mesurant les risques de bulle, la métropole asiatique se trouve dans une “zone à risques” depuis 2011. Les prix, largement surévalués, ont augmenté de 200% depuis 2003. En pleine bulle, ils pourraient chuter de plus de 10% en un an.

Londres : l’impact de la spéculation  

Avec un prix au mètre carré proche des 10 000 euros, Londres arrive en deuxième position au rang des villes où la pierre est la plus chère. Et les loyers londoniens suivent : à 3 000 euros en moyenne selon le rapport CBRE, Londres détient le record du parc locatif le plus cher au monde.

Comme à Hong Kong, la frénésie se traduit particulièrement dans l’immobilier de luxe. Dans le haut de gamme, les prix ont augmenté de 138% en dix ans, selon le rapport de Douglas Elliman et Knight Frank. Londres est désormais la ville qui enregistre le plus de ventes immobilières dépassant 5 millions de dollars. Les transactions de 2 à 5 millions de dollars ont quant à elles quasiment triplé en cinq ans : 6 250 ont eu lieu l’année dernière – deux fois plus qu’à Manhattan et trois fois plus qu’à Hong Kong. Avec de tels niveaux, Londres est devenue la métropole où le risque de bulle immobilière est le plus élevé au monde. UBS, à travers son indice, montre que le rapport prix immobiliers/salaires n’a jamais été aussi élevé dans la capitale britannique. Autrement dit, l’immobilier devient de plus en plus déconnecté de l’évolution des revenus des Londoniens, qui ont reculé de 7% en sept ans. La flambée des prix n’est plus nourrie que par les investissements.

New York : le boom de l’immobilier de luxe

Après Hong Kong et Londres, New York continue de maintenir sa place de troisième ville la plus chère au monde pour l’immobilier. Le prix du mètre carré y est légèrement plus élevé qu’à Paris : 8 162 euros, selon le rapport Global Living de CBRE. L’achat d’une propriété coûte en moyenne 610 500 euros. Sans surprise, la ville est aussi l’une des plus chères au monde pour les locataires.

Pourtant, le risque d’une nouvelle bulle immobilière n’est pas imminent à New York. Les prix continuent d’augmenter, mais pas à un rythme aussi rapide (et inquiétant) qu’à Londres, Dublin ou Hong Kong. La frénésie se ressent surtout dans l’immobilier de luxe, en plein boom. Après la capitale britannique, Manhattan est la deuxième ville enregistrant le plus de ventes immobilières dépassant 5 millions de dollars : 800 ont été recensées l’an dernier. C’est surtout la 57e rue, dans le quartier de Midtown à Manhattan, qui attire l’attention. Désormais surnommée “l’allée des milliardaires”, elle compte aujourd’hui six tours résidentielles de luxe en cours de construction. A deux pas de Central Park, ces tours battent des records de hauteur : 306 mètres pour One57, 425 mètres pour 432 Park et 541 mètres pour la prochaine tour Nordstrom. Et les prix atteignent des records : le penthouse le plus haut de la ville s’y vendu en mai pour... 95 millions de dollars.

Dublin : vers une nouvelle bulle ?

La capitale irlandaise revient de loin. En 2008, Dublin a fait face à l’éclatement brutal de sa bulle immobilière, l’une des plus importantes de la dernière décennie. Plongée dans la crise, la ville a vu ses prix immobiliers chuter aussi vite qu’ils s’étaient envolés. En cinq ans, les prix des maisons ont chuté de 55%, selon Bloomberg. Ceux des appartements de 63%. L’Irlande est même le pays où l’immobilier a le plus perdu en valeur pendant la crise. Et pourtant, tout cela semble bien loin aujourd’hui. Les prix s’envolent de nouveau, entraînés par les investissements et une offre insuffisante. Dublin est la ville où les prix de l’immobilier ont le plus augmenté en 2014, selon CBRE : ils ont gagné 21,6% en un an. Le Financial Times rappelle qu’en Irlande, les prix augmentaient à ce même rythme entre 2002 et 2005 – soit à la veille de l’éclatement de la bulle.