L'Angle éco. Alexandra François-Cuxac : "Il faut avoir le courage de déréguler"

"L'Angle éco" du lundi 9 novembre s'arrête sur "l'immobilier qui nous ruine". Depuis le début de l'année, les prix de l'immobilier sont repartis à la hausse. Devançant largement ses voisins européens, la France est l’un des pays où se loger coûte le plus cher par rapport au revenu moyen. Depuis 2012, le gouvernement français affiche un objectif de construction de 500 000 logements par an. Pourtant, la construction est à la peine : 356 200 logements ont été mis en chantier l’an dernier, le niveau le plus bas depuis 2009. Comment expliquer ces difficultés, alors que les besoins de logements neufs ne faiblissent pas ? Pour répondre à ces questions, François Lenglet a interrogé Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers de France.

Pourquoi construisons-nous si peu en France, alors que les besoins de logement sont là ?

Alexandra François-Cuxac : Plusieurs facteurs expliquent cette contradiction. Les besoins sont en effet très importants. La démographie et des phénomènes de société tels que la décohabitation font que la demande est très forte. Et la France dispose en parallèle de nombreux terrains constructibles. Le problème n’est pas là. Il se situe d’abord dans la lourdeur administrative et dans la complexité : il est aujourd’hui très difficile d’obtenir un permis de construire en France. L’acte de bâtir est perçu comme un acte perturbateur dans les villes, alors qu’il devrait être bien accueilli. Et souvent, les premiers élus relaient ce regard porté par les habitants. Il faut absolument changer cela.

Beaucoup de professionnels se plaignent aussi des normes, des réglementations qui compliquent la construction. Partagez-vous cet avis ?

Oui. Les normes sont d’abord bloquantes dans les documents d’urbanisme. Elles ont tendance à allonger le délai de construction. Il y a ensuite les réglementations techniques. Nous avons en France le logement neuf le plus performant d’Europe. En trente ans, la profession s’est adaptée à six nouvelles réglementations thermiques. Ces normes ont bien sûr une vertu : elles sont là pour améliorer le confort et la performance du logement en France. Mais elles ont aussi un impact très fort sur les prix, et finissent par rendre le coût de construction incompressible. 

Que peut-on faire aujourd’hui pour retourner la situation et permettre aux Français de se loger à des prix acceptables ?

Nous pouvons encore agir sur la simplification. Il faut avoir le courage de déréguler, ne pas avoir peur du marché qui peut s’exercer de manière tout à fait saine dans le logement. Car de toute façon, si le projet est trop cher, les gens ne l’achèteront pas, tout simplement.

Pourtant, la part consacrée au logement dans le budget des Français ne cesse d’augmenter.

C’est vrai, vous avez raison. Une partie du logement en France est proposée à un prix complètement déconnecté du pouvoir d’achat de certains ménages. Comment régler ce problème ? Il faut déréglementer et tenter d’arrêter la hausse des coûts de construction. Arrêtons les normes, ce que nous avons déjà est correct ! Nous pouvons agir également sur la fiscalité. Vous avez 27% de fiscalité dans le prix de vente d’un logement.

Faudrait-il encadrer les prix à l’achat comme on encadre les loyers ?

Tout ce qui contraint le marché n’est à mon sens pas sain. Dans les lieux où l’on a tenté de réduire ou de contraindre le marché, le volume de logements s’est effondré. Plusieurs villes en France ont des prix relativement stables, comme Toulouse. Le volume de logements produits est satisfaisant, il s’agit d’un volume important qui correspond à la demande des personnes. Et de fait, les prix sont relativement stabilisés.

Il existe également des projets d’autopromotion : des personnes se sont réunies et ont décidé ensemble de construire des logements collectifs. En faisant cela, les prix baissent de manière significative. Comment voyez-vous ces initiatives ?

Je les vois avec un regard bienveillant, mais nous ne ferons jamais de volume de cette façon. Transformer un terrain à bâtir, intégrer les règles, le marché, la demande des clients, tout cela est un métier. Tout comme le fait de produire dans un certain délai et avec un certain coût. Et ce métier s’est énormément complexifié en vingt-cinq ans. Les cadres financiers, fiscaux, juridiques et techniques sont devenus très complexes. Je trouve bien sûr ces initiatives intéressantes : elles montrent que le citoyen est impliqué dans ce qui se passe dans sa ville. Mais il faut avoir conscience des risques du métier de promoteur.

Chaque fois qu’un nouveau président est élu, l’objectif de construire davantage de logements revient. Et pourtant, les mises en chantier restent en deçà des objectifs. Est-ce impossible de lever les obstacles que vous décrivez ?

Il y a une contradiction qui est assez attristante. Notre secteur est en crise. Depuis 2007, nous nous débattons dans une situation économique compliquée, et le secteur du logement en pâtit beaucoup. D’un côté, nous ne construisons pas et nous ne répondons pas à la demande. De l’autre, nous détruisons notre outil de production petit à petit. Il y a donc urgence à produire. Car l’outil de production, ce sont nos entreprises, c’est très important.

Il faut également améliorer l’accès à la propriété.

Oui, nous devons absolument nous occuper des classes moyennes qui, aujourd’hui, ne trouvent pas de logements compatibles avec leurs budgets. Mais nous ne pourrons pas faire baisser les coûts des travaux facilement. Les normes sont là. Je crains même que nous soyons dans une logique de réglementation supplémentaire avec la COP21. La réglementation thermique 2018 pour 2020 pourrait représenter 15% d’augmentation des coûts de travaux.

Selon vous, il faudrait donc peut-être des logement très légèrement moins performants, mais plus accessibles.

C’est très bien de vouloir amener tout le monde vers l’excellence, de rêver d’une société bas carbone. Une partie de notre production doit être exemplaire et tirer la construction vers le haut. Je pense que ce n’est pas accessible à l’ensemble du parc de logements. Le logement neuf représente moins de 0,5% des émissions de gaz à effet de serre dans ce pays. Ne nous trompons pas de cible. Ne faisons pas d’exemplarité là où nous avons besoin d’être accessibles en termes de coûts. Ce qui intéresse les familles aujourd’hui, c’est d’avoir un logement neuf, qui soit en accord avec leur budget.

Le parc de logements sociaux et sa politique fonctionnent-ils correctement en France ?

Le logement social est largement en dessous des niveaux d’objectifs qui lui ont été fixés. Mais les choses sont compliquées. Aujourd’hui, 70% de la population française peut être éligible au plafond de ressources des logements sociaux. Il faudrait descendre quelque peu ce curseur, permettre aux acteurs du logement social de produire vraiment pour ceux qui en ont le plus besoin. Cela permettrait aux personnes qui restent dans le logement social, justement parce qu’elles ne peuvent pas en sortir, d’arriver dans le parc privé. En parallèle, le parc privé doit se rendre abordable. Il y a un effort à faire des deux côtés. Nous devons faire sortir des personnes du logement social par le haut, les aider à rentrer dans le privé. Et ainsi libérer des logements pour des personnes dans les niveaux de ressources du logement social.