Encadrement des loyers à Paris : à combien s'élèvera votre loyer maximum ?

Les locataires l'attendent avec impatience. L'encadrement des loyers, prévu dans la loi Alur de mars 2014, doit entrer en vigueur le 1er août à Paris. Chaque quartier de la capitale se verra alors attribuer un "loyer de référence" ainsi qu'un plafond de loyer, 20% plus élevé. Des repères fixés selon le type de logement et l'ancienneté de la construction.

L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (Olap) doit d'abord définir des loyers de référence, dont les versions définitives seront connues au début de l'été. Mais les derniers documents de l'Olap donnent déjà au locataire un aperçu des prix pratiqués à Paris. Francetv info vous donne les clés de lecture du tableau, qui se trouve en bas de cet article.

80 quartiers et 14 zones

Pour connaître le loyer de référence dans votre quartier, il faut d'abord repérer votre logement sur cette carte. Paris a été divisée en 80 quartiers, qui sont des subdivisions des arrondissements. Ces quartiers sont ensuite regroupés en "zones". Il ne s'agit pas forcément de zones géographiques, mais d'ensembles regroupant les quartiers où les prix du mètre carré sont équivalents.

Sur cette carte, on peut par exemple voir en rouge sombre les quartiers les plus chers, regroupés en zones 1, 2 et 3 et situés surtout au centre et dans l'ouest de la capitale. Les quartiers les plus abordables, dans la zone 14, en vert foncé, sont plutôt dans l'est, mais pas forcément voisins.

Comment lire le tableau ?

Après avoir observé les loyers pratiqués, l'Olap a calculé les loyers médians de chaque quartier. Cette médiane n'est pas une moyenne, elle divise l'ensemble en deux groupes égaux : la première moitié est inférieure au médian, la seconde est supérieure. En prenant en compte l'ancienneté du logement et le nombre de pièces, on obtient alors un loyer de référence.

Attention : les loyers de ce document sont donnés à titre indicatif. Il ne s'agit en aucun cas des loyers de références, qui seront fixés par l'Olap à l'été 2015.

Loyer médian au mètre carré au 1er janvier 2014

Ce montant permet ensuite de définir un "loyer de référence majoré" fixé à 20 % au-dessus du loyer de référence. Au-delà de ce plafond, les loyers sont considérés comme anormalement élevés.

Il vous faut donc trouver le prix médian du mètre carré dans votre quartier, en prenant en compte l'ancienneté et le nombre de pièces de votre logement. Le calcul du futur plafond de votre loyer est donc le suivant : 

(prix médian du m2 x 20%) x surface du logement = loyer maximum autorisé

Si votre loyer (hors charges), fixé au moment de la mise en location, est supérieur au loyer de référence majoré, vous pourrez, dans les trois mois suivant la signature du bail, engager une action en diminution de loyer.

Maximum 676 euros pour un studio dans le 12e

Pour un studio de 20 m2 dans un logement construit avant 1946 dans le quartier des Quinze-Vingts du 12e arrondissement (numéro 48, zone 11), le calcul est le suivant :

(28,2 x 1,20) x 20 = 676 euros

Le loyer de votre studio ancien de 20m2 dans le quartier ne pourra pas dépasser 676 euros, hors charges.