Congrès HLM : quelles lois définissent exactement la nature et l'attribution de ces logements ?

2,42 millions de ménages étaient en attente d'un logement social fin 2022, assure Emmanuelle Cosse, présidente de l'Union sociale pour l'habitat et il n'y a jamais eu autant de demandeurs pour obtenir une place en HLM. Face à ce constat, le 83^e congrès de l'Union sociale pour l'habitat se réunit à partir de mardi 3 octobre pour trois jours et va tenter de répondre à la crise.

Quelque 11 millions de locataires, français et étrangers, bénéficient de ces logements. Mais d'après la dernière enquête sur l'occupation du parc social en France, réalisée en 2020, deux catégories de population sont sur-représentées : les moins de 25 ans, pour plus de 37% des occupants, et les familles mono-parentales pour 22% des locataires.

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Selon Patrice Vergriete, ministre délégué au Logement, près de 85 000 nouveaux logements sociaux seront autorisés en 2023. Deux ans plus tôt, sa prédécesseure, Emmanuelle Wargon, visait 250 000 nouveaux logements en deux ans. Moins de 100 000 autorisations par an (en 2021 et 2022) ont finalement été octroyées.

Trois grandes catégories de loyers

Les logements sociaux sont en majorité les fameux HLM : les habitations à loyer modéré. Il y en a environ 5,5 millions en France. Ces logements sont divisés en trois grandes catégories, en fonction des loyers et des plafonds de ressources à ne pas dépasser pour prétendre à ce type de logements. 

On les nomme selon le type de crédit immobilier obtenu pour les financer :

• Les logements PLAI (financés par le Prêt Locatif Aidé d'Intégration) : réservés à ceux en situation de grande précarité, loués entre 4,50 euros et 6 euros le m².
• Les logements PLUS (financés par le Prêt Locatif à Usage Social) : les HLM classiques, qui représentent plus de 80% logements sociauxd'après le ministère de la Cohésion des territoires.
• Et dans les zones où le marché immobilier est extrêmement tendu on trouve les logements PLS ou PLI (financés par le Prêt Locatif Social ou Intermédiaire) : destinés aux classes moyennes dont les revenus sont trop élevés pour bénéficier d'un HLM et trop bas, pour se permettre de louer sur le marché privé.

Trois types de ressources pour financer leur construction

Pour financer  la construction de ces logements, Les bailleurs ont trois types de ressources : leurs fonds propres, c'est-à-dire les profits générés chaque année ; les subventions d'État, des collectivités territoriales, ou encore la PEEC (Participation de l'employeur à l'effort de construction), appelée autrefois le "1% logement", une taxe versée par les entreprises. Enfin, et surtout : les emprunts. D'après l'Union sociale pour l'habitat, les prêts, sur le très long terme, accordés par la Caisse des dépôts et consignations, représentent 80% du financement.

Avec l'inflation, emprunter et construire coûte de plus en plus cher. Les subventions publiques sont revues à la baisse depuis les années 2000, les ressources des bailleurs ont été réduites, notamment il y a cinq ans, quand la baisse des allocations logements (APL) a été répercutée sur les bailleurs, plutôt que sur les locataires du parc social. Toutes ces conditions font que la construction des logements sociaux s'est enrayée.