Logement : la loi Duflot définitivement adoptée après le vote du Sénat

L'encadrement des loyers et l'introduction d'une garantie universelle pour les impayés figurent parmi les mesures phares du projet de loi définitivement adopté, jeudi.

Une femme consulte les annonces d\'une agence immobilière, à Bordeaux (Gironde).
Une femme consulte les annonces d'une agence immobilière, à Bordeaux (Gironde). (MAXPPP)

Cécile Duflot a voulu un projet de loi "profondément de gauche", qui s’attaque aux "causes profondes de la crise du logement", selon les mots la ministre du Logement sur France Inter. Après plusieurs mois de navette parlementaire, le projet de loi pour l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) a été définitivement adopté, jeudi 20 février après le vote du Sénat, au lendemain de celui de l'Assemblée nationale.

Moins ambitieux que sa mouture initiale, le texte issu des travaux de la commission mixte paritaire, disponible sur le site du Sénat, apporte cependant plusieurs changements majeurs dans l’encadrement des acteurs du logement. Voici ce qu'il va changer pour vous, selon votre situation.

Pour les locataires

L’encadrement des loyers. C’était une promesse de campagne du candidat François Hollande. Cette mesure a pour but de réguler le secteur locatif, afin de limiter les abus dans les zones "tendues", c'est-à-dire là où la demande de logement excède l’offre disponible (Ile-de-France, Côte d'Azur...). Chaque année, les préfets fixeront un loyer médian de référence. Le loyer fixé lors de la signature du bail ne pourra excéder de plus de 20% ce fameux loyer. Un seuil inférieur a aussi été fixé, à 30% en dessous du loyer médian. Si le locataire se retrouve dans une situation de "loyer abusif", il peut entamer un recours judiciaire. 

La lutte contre l'habitat insalubre. Dorénavant, si le propriétaire d'un logement indécent n'engage pas de travaux malgré la sommation des pouvoirs publics, il devra reverser une astreinte de 1 000 euros par jour de retard.

Par ailleurs, les marchands de sommeil déjà condamnés pour habitats indignes seront interdits d'achats de biens immobiliers destinés à la location pendant cinq ans.

La limitation des frais d’agence. Les frais d'agence seront pris en charge par le propriétaire, sauf l’état des lieux, la rédaction du bail, la visite du logement et la constitution du dossier du locataire, qui seront partagés avec le locataire.

Pour les propriétaires

La garantie universelle des loyers (GUL) est un autre point majeur du projet de loi. Cette proposition a pour principal objectif de protéger les propriétaires en cas d’impayés. Grâce ce dispositif, ces derniers bénéficient d'une garantie de l'Etat, à hauteur du loyer médian local et dans la limite de 18 mois. Cette mesure sera financée grâce à des économies sur des dépenses actuelles de l’Etat, des organismes HLM et des collectivités territoriales.

Cette mesure a suscité une fronde chez les professionnels de l’immobilier et des assureurs, qui ont obtenu que la GUL demeure publique et gratuite, mais ne soit plus obligatoire. Les bailleurs pourront toujours préférer avoir recours à une personne caution.

Pour les professionnels de l’immobilier

Une formation continue obligatoire devra être suivie par les porteurs de la carte d'agent immobilier. S'ils ne le font pas, cette carte ne sera pas renouvelée. 

Un "code déontologique professionnel". La loi crée un Conseil national de la transaction et de la gestion immobilière, dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité. Sur la base de propositions de ce Conseil, un Code déontologique des professionnels de l'immobilier sera établi.

Pour les collectivités locales

Une étude sur l'état de pollution des terrains. En cas de changement d'usage d'un terrain, et notamment de constructions sur d'anciennes zones industrielles, l'Etat réalisera des études de sols et des mesures de gestion de la pollution. Le but : faire en sorte que la santé des habitants des futurs logements ne soit pas menacée. 

Le transfert des compétences d'urbanisme aux intercommunalités. Actuellement, ce sont les communes qui en sont chargées. Ce transfert des compétences en urbanisme est décisif dans la loi Alur, car il est censé relancer et alimenter le marché du logement dans des zones où les besoins se font sentir. Selon l'AFP, sénateurs et députés se sont entendus sur une minorité de blocage de "25% des communes, représentant au moins 20% de la population" lors de la prise de décision.

Suppression des COS, les coefficients d'occupation des sols, et de la taille minimale des terrains constructibles, pour répondre à la demande de logement. La ministre souhaite privilégier la densification des centres urbains à l'étalement urbain.