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C'est mon argent. Vendre en viager, une solution ancienne mais encore peu connue

Le viager n’a pas bonne réputation. Il consiste à vendre son logement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit.

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franceinfoRadio France

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Stand sur le viager au Salon des seniors, à Paris, le 9 avril 2015.
Stand sur le viager au Salon des seniors, à Paris, le 9 avril 2015. (MAXPPP)

La vente en viager consiste à vendre sa maison ou son appartement pour obtenir des revenus complémentaires lorsqu’on vieillit. Le viager n’a pas bonne réputation. C’est un pari sur mort pour l’acheteur et ils déshéritent les enfants pour le vendeur. Quels sont les avantages et les inconvénients du viager ?

Avantage : vous obtenez un revenu complémentaire qui s’ajoute à votre retraite. Inconvénient : vous dépossédez en partie vos héritiers la plupart de vos enfants puisque vous vendez votre logement. Il faut savoir que le montant moyen des pensions de retraite est de 1 300 euros par mois. Vous vendez mais vous restez dans votre logement. Cela s’appelle le  "viager occupé". Vous percevez ce qu’on appelle un  "bouquet" de 20 à 30 % de la valeur du bien si vous avez 70 ans ou, de 30 à 40 % si vous avez 80 ans. Fiscalement, c’est intéressant puisque ce n’est pas soumis à l’impôt sur les plus-values immobilières s’il s’agit de votre résidence principale. 

En plus de ce "bouquet", on perçoit une rente 

Par exemple, si un couple vend en viager une maison de 250 000 euros à 80 ans le bouquet peut être estimé à au moins 75 000 euros et vous pouvez obtenir une rente mensuelle de 724 euros. Et vous allez économiser la taxe foncière puisque c’est à celui qui a acheté en viager de la payer.

Si vous avez un appartement à Paris estimé à 700 000 euros, une femme de 70 ans (son espérance de vie est supérieure à celle d’un homme) touchera, en moyenne, un bouquet de 160 000 euros et une rente viagère d’un peu plus de 800 euros. Et plus vous avancez en âge plus le bouquet et la rente est importante. À  90 ans, vous pouvez espérer pour ce même appartement un bouquet de 250 000 euros pour une rente de 3 300 euros par mois.

Le viager évolue et il existe de nouvelles solutions

On peut passer par une société coopérative d’intérêt collectif une SCIC capable de maintenir à domicile des retraités en perte d’autonomie financière ou sociale. Vous ne passez plus par une agence pour trouver un acheteur. Vous passez par une coopérative. La coopérative rachète le logement et verse un loyer mensuel comme dans un viager classique. Quand le bénéficiaire du viager décède la coopérative a soit la possibilité de revendre soit la possibilité de louer la maison ou l’appartement.

Par ailleurs, sachez qu'une solution existe pour éviter de déshériter ses enfants. Un nouveau produit financier baptisé CAPIFIN innove. Il propose de transférer le bouquet initial en bouquet final. Ce sont vos enfants à votre décès qui toucheront ce capital. 

Stand sur le viager au Salon des seniors, à Paris, le 9 avril 2015.
Stand sur le viager au Salon des seniors, à Paris, le 9 avril 2015. (MAXPPP)